Eigenmittel oder Eigenkapital
Beide Begriffe hört man öfter für den Anteil des selbst eingebrachten Geldes beim Kauf einer Immobilie. Sie werden wie Synonyme verwendet.
Wer es jedoch ganz präzise ausdrücken will, bleibt im Bereich des privaten Immobilienkaufs bei den Ausdrücken „Eigenmittel“ und „Eigenmittelquote“.
Das Eigenkapital beschreibt eher das selbst eingebrachte Geld bei einer Unternehmensgründung.
Wie berechnet man die Eigenmittelquote?
Wichtig ist zu wissen, dass die Basis zur Berechnung der Eigenmittelquote nicht allein der Kaufpreis der Immobilie ist.
Auch die Kaufnebenkosten und Finanzierungsnebenkosten zählen zum Gesamtbetrag, aus dem sich die Eigenmittelquote errechnet.
Diese sind wiederum davon abhängig, ob mit oder ohne Makler gekauft wird und welche Beglaubigungskosten anfallen.
Jedenfalls zählen zu den Kaufnebenkosten:
- die Makler- und Kaufvertragsgebühren,
- die Grundbucheintragung
- sowie die Grunderwerbssteuer.
In der Regel betragen die Kaufnebenkosten noch einmal 10,1% vom Kaufpreis.
Wer es mit der Eigenmittelquote ganz genau nimmt, zieht nicht den Kaufpreis, sondern den Verkehrswert der Immobilie heran. Dieser ist der Wert der Immobilie, den die Bank abzüglich einiger Sicherheitsabschläge errechnet bzw. den diese durch einen Gutachter ermitteln lässt.
Um eine überschlagsmäßige Aussage über die Eigenmittelquote treffen zu können, reicht der Kaufpreis.
Die Berechnung der Eigenmittelquote:
Eigenmittelquote = Eigenmittel/(Verkehrswert der Immobilie + Kaufnebenkosten)
Verkehrswert der Wohnung: 300.000
Kaufnebenkosten: 30.300
Gesamtwert: 330.300
Eigenmittel: 40.000
Eigenmittel/Gesamtwert = 40.000/330.300
Die Eigenmittelquote in unserem Rechenbeispiel beträgt zirka 0,12. Das entspricht 12 %.
Wie hoch soll die Eigenmittelquote sein?
Ein guter Richtwert für Pauschalauskünfte zur Eigenmittelquote lautet 20%.
Das bedeutet, 20% vom Kaufpreis plus Nebenkosten sollten aus dem Eigenkapital des Käufers stammen.
Gerade beim Kauf von Vorsorgewohnungen setzen Investoren aber häufig auf eine geringe Eigenkapitalquote.
Ganz ohne Eigenmittel zu finanzieren, ist jedoch weder ratsam, noch bei Banken gern gesehen. Bei extrem guter Bonität jedoch nicht unmöglich.
Die meisten Kreditgeber fordern, dass zumindest die Kaufnebenkosten durch Eigenmittel gedeckt sind.
Eigenmittel in Form von Eigenleistung
Eigenmittel müssen nicht immer Kapital im Sinne von Cash sein. Auch Leistungen beim Hausbau oder bei der Renovierung fließen hier mit ein.
Wer selbst Hand anlegt, kann dies als Eigenmittel werten. Wenn sich das Grundstück, das bebaut werden soll, bereits im Eigentum des Kreditnehmers befindet (durch Erbe oder Schenkung zum Beispiel), gilt dies ebenso als Eigenmittel! Dies wiederum hebt die Eigenmittelquote. Dasselbe gilt für andere Sachleistungen, die beim Bau herangezogen werden. Um daraus jedoch eine Quote, also einen Prozentsatz, berechnen zu können, müssen auch solche Leistungen monetär bewertet werden. Dadurch lässt sich auch im Rahmen einer Baufinanzierung Geld sparen und die Eigenmittelquote heben.
Für gewöhnlich können Eigenmittel aus folgenden Kapitalwerten gezogen werden:
- Bargeld
- Sparbuch
- Bausparverträge
- Tagesgeld- und Festgeldkonten
- Angesparte Versicherungen (Lebensversicherungen, Pensionsversicherungen)
- Aktien, Fonds
- Immobilienbesitz (Grundstücke, Vorsorgewohnungen, etc.)
- Edelmetalle
- Baumaterial und Eigenleistung beim Hausbau
- Kredite von privaten Personen
Geschenktes (oder geborgtes) Geld von Familienmitgliedern für die Errichtung des Eigenheims, wie es bei jungen Paaren und Familien oft vorkommt, zählt natürlich ebenfalls zu den Eigenmitteln. Nicht aber, wenn sich dritte Personen bereit erklären, eine Bürgschaft zu unterzeichnen. Die Bürgschaft ist lediglich eine Sicherheit für die Bank, kein Eigenmittel.
Vor- und Nachteile einer höheren Eigenkapitalsquote
Es gibt einen gravierenden Vorteil einer höheren Eigenmittelquote: Banken vergeben bessere Konditionen.
Je höher der Eigenmittelanteil, desto sicherer ist die Finanzierung für den Gläubiger, sprich für die kreditgebende Bank. Dadurch erhält man in der Regel deutlich bessere Kreditkonditionen.
Durch die geringere Kreditsumme sinkt aber auch das eigene Risiko. Man muss bedenken, dass Kredite mit variablen Zinsen (und auch jene, die anfangs eine Fixzinsphase vereinbart haben) in Zukunft wesentlich teurer werden könnten. Wir befinden uns aktuell in einer Niedrigzinsphase, die nicht anhalten muss.
Durch eine hohe aushaftende Kreditsumme können die monatlichen Raten höher ansteigen. Je höher die Eigenmittelquote, desto geringer wird dieses Risiko.
Natürlich ist es in vielen Fällen nicht möglich, beliebig viel Eigenkapital einzubringen. Wer jedoch über mehr Eigenmittel als die benötigten 20% verfügt, sollte diese auch dafür aufwenden. Auch hier bestätigen Ausnahmen die Regel, am besten bespricht man das in einem ausführlichen Gespräch mit unseren Finanzierungsspezialist:innen.
Grundsätzlich lässt sich aber sagen, Kredit- und Sparzinsen gehen Hand in Hand miteinander. Deshalb macht es keinen Sinn, darauf zu spekulieren, dass man mit dem Ersparten bessere Erträge erzielt, als man für den Kredit zahlt. Niedrige Zinsen für den Kredit bedeuten auch niedrige Zinsen am Sparbuch.
Auf keinen Fall darf man jedoch sein gesamtes zur Verfügung stehendes Geld in den Immobilienkauf investieren. Ein Notgroschen von mindestens drei Nettomonatgehältern sollte immer greifbar bleiben. Dies gilt im Übrigen nicht nur beim Immobilienkauf!
Ebenfalls gilt es zu bedenken, dass sich eine zu hohe Eigenmittelquote beim Kauf von Vorsorge- oder Anlegerwohnungen negativ auf die steuerlichen Absetzbeträge auswirken kann.
Achtung: Ein Leverage-Effekt kann nur mit einer Immobilie erzielt werden, die nicht zur Eigennutzung gedacht ist, sondern vermietet wird und dadurch eine Rendite einbringt.
Für den Kauf eines Eigenheims gilt das nicht! Durch die aktuelle Niedrigzinsphase sind Kredite zu günstigen Konditionen zu bekommen. Der Effektivzinssatz gibt Aufschluss darüber, welche jährlichen Gesamtkosten durch den Kredit entstehen. Mehr zum Effektivzins erfahren Sie in diesem Artikel.
Wenn nun das Fremdkapital der Bank mit einem Effektivzins von beispielsweise 2,2 % niedriger ist als die zu erwartende Rendite der vermieteten Wohnung (sagen wir, die liegt bei 5 %), entsteht eine Hebelwirkung (engl. leverage effect), die die Eigenkapitalsrendite verbessert. Gerade Anleger, die mehrere Immobilien kaufen und besitzen, können diesen Effekt nutzen, indem sie die zur Verfügung stehenden Eigenmittel auf mehrere Wohnungen aufteilen. Natürlich kann dieser Schuss auch nach hinten losgehen, da man damit höhere Verbindlichkeiten bei der Bank hat und das Risiko eines Leerstands der Wohnung immer mitkalkuliert werden muss.
Eine Beratung durch einen Finanzierungsspezialisten ist beim Kauf einer Vorsorgeimmobilie immer eine gute Idee, da in diesem Fall die Eigenmittelquote auch einen Einfluss auf die Steuerlast hat. Deshalb ist es auch für sehr sicherheitsbedürftige Anleger oft ratsam, die Eigenmittelquote nicht zu hoch anzusetzen.
Unsere Finanzierungsspezialisten haben folgenden Tipp: Noch bevor man sich um eine (neue) Eigentumswohnung umsieht, sollte man seine Eigenmittel kennen! Wenn man eine Eigenmittelquote von 20% anstrebt, kann man aus dem zur Verfügung stehenden Geld den maximalen Kaufpreis, den die Immobilie kosten darf, hochrechnen. So kommt man gar nicht erst in die Situation, Liegenschaften zu besichtigen, die sich im Endeffekt als „zu teuer“ oder nicht finanzierbar erweisen.
