Risiken bei einer Immobilienfinanzierung

Geht es um die Finanzierung einer eigenen Immobilie, hält sich nach wie vor das hartnäckige Gerücht, schon die Finanzierung per se wäre ein großes Risiko. Dem stimmen wir nicht zu. Denn es besteht klar ein Gegenwert zur Finanzierung in Form des Eigentums. Einfach gesagt: Der Höhe des offenen Kredits steht immer ein Immobilieneigentum in zumindest gleichem Ausmaß gegenüber.

Sollte also die finanzielle Situation schlechter werden, ist ein Verkauf der Immobilie in vielen Fällen gut möglich. Je nachdem wie lange die Finanzierung läuft und wie sich der Immobilienwert entwickelt, kann hierbei sogar ein Gewinn erzielt werden.

Nach den angenommenen acht Jahren sind noch € 132.000,- der Finanzierungssumme offen. Die Immobilie hat mittlerweile einen Wert von € 225.300,-. Ein Verkauf würde zu diesem Zeitpunkt also bereits ein Plus von € 93.300,- ergeben.

Zieht man hiervon Eigenmittel und bezahlte Zinsen ab, bleiben noch immer € 24.500,- übrig.

Umso länger die Finanzierung läuft, desto höher wird in der Regel der „Gewinn“. Voraussetzung ist ein guter Zustand der Immobilie und eine durchschnittliche Wertsteigerung, wie sie in den letzten Jahrzenten in Deutschland herrschte. Der Einfachheit halber haben wir keine Rücklagen für Werterhalt eingerechnet, da diese nach 8 Jahren schwer einzuschätzen sind.

Zu hohe Raten

Das erste Risiko, das man als Kreditnehmer direkt beeinflussen kann, ist die Wahl des richtigen Finanzierungskonzeptes. Besonders die monatlichen Raten sollten umsichtig gewählt werden. Schließlich begleiten sie einen über einen recht langen Zeitraum. Häufig geraten Kreditnehmer in Bedrängnis, weil ihre monatlichen Raten zu hoch sind. Dabei ist das Problem meist ganz einfach in den Griff zu bekommen. Wähle von Anfang an eine lange Laufzeit und minimiere damit die monatlichen Raten.

Dadurch ist sichergestellt, dass die Kreditrate keinen zu großen Anteil des monatlichen Haushaltsbudgets ausmacht und dich in finanzielle Bedrängnis bringt.

Das persönliche Haushaltsbudget kann mithilfe des OPTIFIN Haushaltsrechners erstellt werden. Was viele Kreditnehmer nicht bedenken, sind Sonderausgaben: Urlaube, eine Zahnspange für die Kinder, Schulausflüge, KFZ-Reparaturen, und ähnliches. Für solche einmaligen Zahlungen sollte von Beginn an ein gewisser Puffer eingerechnet werden. Wird er nicht gebraucht, umso besser. Dann kann das Geld gespart werden oder als Sondertilgung in die Finanzierung zurückfließen.

In der Praxis könnte das so aussehen: Gehe von der höchstmöglichen Finanzierungsrate aus, angenommen € 1.200,-. Rechne dies auf eine längere Laufzeit, vielleicht kommst du dann auf eine Rate von € 1.000,-. Die Differenz von € 200,- kannst du als fixen monatlichen Sparbetrag festlegen. Du kannst das Geld monatlich auf ein Sparkonto überweisen und es für Sondertilgungen oder Notfälle ansparen.

Anstieg der Zinsen

Dieser Punkt betrifft in erster Linie variabel verzinste Finanzierungen. Die künftige Entwicklung der Zinssätze ist nicht vorhersehbar. Wir befanden uns jahrelang in einer Niedrigzinsperiode, im Jahr 2022 ist der Leitzins wieder angestiegen. Das haben ein Jahr davor wohl die wenigsten vorhergesehen. Das zeigt, dass sich der Zinssatz jederzeit ändern muss und nicht über die gesamte Laufzeit einer Finanzierung im selben Bereich bleiben muss. Die Zinsen können fallen oder steigen. Und zwar durchaus so stark, dass es die monatlichen Raten empfindlich in die Höhe treibt.

Man kann sich vor einem solchen Anstieg schützen, indem man die Finanzierung mit fixer Verzinsung abschließt. Fixzinskredite unterliegen nämlich nicht den Schwankungen vom EURIBOR. Eine fix verzinste Finanzierung wirkt anfangs zwar etwas teuer, kann einem auf lange Sicht aber einiges an Geld sparen. Die Zinsen bleiben über die gesamte Laufzeit oder einen bestimmten Teil davon gleich. In letzterem Fall spricht man von einer Fixzinsphase, die je nach Bank und Kreditvertrag 15 bis zwanzig, in seltenen Fällen sogar 40 Jahre dauern kann.

Dadurch, dass man im Laufe der Fixzinsphase bereits einen großen Teil der Zinsen zurückzahlt, ist auch bei Krediten, deren Fixzinsphase nicht die gesamte Laufzeit hinweg dauert, das Risiko gering.

Das lässt sich so erklären: Die monatlichen Raten setzen sich immer aus Tilgung und Zinsen zusammen, wobei am Anfang der Laufzeit die Zinsen einen größeren Anteil ausmachen. Gegen Ende hin werden die Zinsen immer weniger und die Rückzahlung der Finanzierungssumme macht den Großteil der Rate aus, da sich die Zinsen aus der verbleibenden Restschuld errechnen.

Je früher innerhalb der Laufzeit also die Leitzinsen steigen, desto schlechter ist das für einen variablen Kredit – beim Fixzinskredit oder in der Fixzinsphase spielt das keine Rolle.

Hier erfährst du mehr über den Unterschied zwischen variabler und fixer Verzinsung.

Todesfall

Niemand denkt gerne über Sterbefälle nach. Dennoch sollten Paare, die gemeinsam eine Finanzierung abschließen, das Risiko eines Todesfalls mit einbeziehen. Verstirbt eine Person, muss der Hinterbliebene die gesamte Kreditsumme, also auch die Monatsraten alleine bezahlen. Das übersteigt in vielen Fällen das Budget einer einzelnen Person und ist damit schlichtweg unmöglich. Die Folge wäre die Verlängerung der Finanzierung, oder, wenn dies nicht möglich ist, die Veräußerung der Immobilie.

Viele Finanzierungsinstitute fordern daher von vornherein eine Absicherung für Todesfälle. Auch die OPTIFIN Finanzierungsspezialisten empfehlen Familien und Paaren den Abschluss einer Ablebens- oder Risikolebensversicherung. Zumindest dann, wenn die monatliche Rate nicht von jedem der Kreditnehmer leicht alleine bezahlt werden kann.

Arbeitslosigkeit

Ein weiterer Risikoaspekt ist der mögliche Verlust des Arbeitsplatzes, wodurch auf gewisse Zeit ein Einkommen teilweise wegfällt. Sowohl für alleinstehende Kreditnehmer als auch für Paare, deren Zahlungsfähigkeit zur Gänze oder teilweise vom Einkommen einer der kreditnehmenden Personen abhängig ist, ist diese Eventualität zu berücksichtigen.

Auch gegen dieses Risiko kann man sich durch Abschluss einer Versicherung schützen. Aber Achtung: Manche Versicherungen übernehmen die Kreditraten erst nach einer gewissen Zeit der Arbeitslosigkeit oder beschränken ihre Haftung auf eine Dauer von zwölf Monaten. Vor Abschluss sollte man also das Kleingedruckte im Kreditvertrag gründlich durchlesen.

Tritt der Fall der Arbeitslosigkeit ein und es wurde im Vorfeld keine Versicherung abgeschlossen, sollte man schnellstmöglich Kontakt mit dem Finanzierungsinstitut aufnehmen. In vielen Fällen ist die Bank bereit, die Finanzierungsraten zu stunden. Insbesondere dann, wenn diese bisher immer pünktlich beglichen wurden. Auch eine Verlängerung des Finanzierungsvertrags ist denkbar, um so die monatlichen Raten zu senken. Gerade während der Corona-Krise waren Banken sehr großzügig in der Abwägung alternativer Optionen. Denn auch das Finanzierungsinstitut hat ein großes Interesse daran, die Immobilienfinanzierung zu einem guten Ende zu bringen.

Krankheit oder Unfall

Berufsunfähigkeit durch Krankheit oder Unfall kann ebenso zu Zahlungsunfähigkeit führen. Auch hierbei handelt es sich um ein Risiko, gegen das man sich versichern kann. Ob man eine solche Versicherung abschließen möchte, hängt natürlich stark vom eigenen Sicherheitsbedürfnis ab. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung springt dann ein, wenn der Beruf aus medizinischen Gründen vorübergehend oder auch dauerhaft nicht mehr ausgeübt werden kann.

Teilweise werden Ablebens-, Arbeitslosen- und Berufsunfähigkeitsversicherungen in einem Paket angeboten. Wer sich und seine Angehörigen also gegen sämtliche Risiken der Zahlungsunfähigkeit schützen will, entscheidet sich für den Komplettschutz im Rahmen der Kreditausfallversicherung.

Nachwuchs

Nachwuchs bedeutet aus finanzieller Sicht  zwei Dinge: Weniger Einkommen und höhere Ausgaben. Denn das monatliche Einkommen verringert sich während der Karenz. Bei einer ungeplanten Schwangerschaften kann es auch passieren, dass die Wohnsituation grundlegend überdacht werden muss. Dies schlägt sich im Haushaltsbudget nieder. Die Folge sind oft Raten, die nicht mehr bezahlbar sind.

Auch wenn kein Nachwuchs geplant ist, ist es wichtig, die Raten möglichst niedrig zu halten, um bei dem Ausfall oder der Verringerung eines Gehalts nicht zahlungsunfähig zu werden. Dies funktioniert gut, wenn von Anfang an die Laufzeit möglichst lange gewählt wird. Denn längere Laufzeit bedeutet geringere monatliche Belastung.

Unerwarteter Sanierungsbedarf

Gerade bei älteren Immobilien ist es kaum vorherzusagen, welche Sanierungen den Käufer in Zukunft erwarten. Kaputte Therme, ein undichtes Dach, oder Schäden an der Fassade können sehr schnell teuer werden. Im privaten Immobilienhandel sind Gewährleistungen meist ausgeschlossen.

Sanierungskosten fallen übrigens keineswegs nur für Einfamilienhäuser an. Denn beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird man automatisch auch Liegenschaftsmiteigentümer. Schäden am Haus müssen von der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Dagegen kann man sich schützen, indem man einen Fachmann einen Blick auf die Immobilie werfen lässt. Zwar kann man spätere Gebrechen dadurch nicht ausschließen, doch immerhin sind akute Mängel an den sehr teuren Stellen zu erkennen.

Gerade bei gekauften Einfamilienhäusern, die älter als zehn Jahre sind, sollten auf jeden Fall von Anfang an Rücklagen für Sanierungen gebildet werden. Bei Eigentümergemeinschaften wird dies in aller Regel automatisch durch die Liegenschaftsverwaltung durchgeführt.

Schäden am Bau

Auch der Bau eines neuen Hauses geht mit gewissen Risiken einher. Einerseits kann es vorkommen, dass Passanten oder auch Arbeiter, umliegende Häuser oder Fahrzeuge durch Fehler bei der Arbeit zu Schaden kommen. Gerade Personenschaden kann sehr schnell schmerzlich teuer werden.

Andererseits können auch das Haus oder der Rohbau in der Bauphase beschädigt werden. Durch Umwelteinflüsse, Arbeitsfehler oder Vandalismus zum Beispiel. Wir raten immer und in jedem Fall dazu, für den Bau eines Einfamilienhauses eine Versicherung abzuschließen, die beide Eventualitäten abdeckt. Die möglichen Schäden sind zu hoch, um sich nicht dagegen abzusichern.

Schäden an der Immobilie

Auch wenn die neue Wohnung oder das Haus bereits bezogen sind, sind die Immobilien nicht vor Schäden gefeit. Bei Eigentumswohnungen ist eine entsprechende Versicherung der Bausubstanz in der Regel in den Betriebskosten inkludiert.

Bei Häusern muss sich der Eigentümer selbst versichern. Eine solche Versicherung zahlt im Fall von Feuer-, Wasser-, Unwetterschäden. Auch die Einrichtung kann versichert werden. Dafür gibt es die sogenannte Hausratversicherung, nicht zu verwechseln mit der Haushaltsversicherung.

Eine Hausratversicherung macht dann Sinn, wenn sich in den eigenen vier Wänden wertvolle Einrichtungsgegenstände befinden. Während die Gebäudeversicherung dringendst zu empfehlen ist, da man unter Umständen den Verlust des Eigenheims und somit einen finanziellen Totalschaden riskiert, ist die Einzahlung in eine Hausratversicherung nicht nötig, wenn sich die Einrichtung leicht ersetzen lässt.

Sinken des Immobilienwerts

Ein weiteres Risiko, dass einen Eigenheimbesitzer direkt oder indirekt betreffen kann, ist der Wert der Immobilie. Während ein genereller Fall der Immobilienpreise nicht unbedingt Auswirkungen auf die Eigenheimbesitzer haben muss (solange man nicht plant, zu verkaufen), kann die Mikrolage der Immobilie und deren Entwicklung sehr wichtig sein.

Der Bau einer Autobahn oder Schnellstraße, der Gestank einer neuen Fabrik oder hohe Wohnbauten, die die Sicht versperren, können dazu führen, dass man sich in den eigenen vier Wänden nicht mehr wohl fühlt.

Das Problem dabei: Umziehen wird durch die neuen Umstände ebenfalls schwieriger, weil stark wertmindernde Umstände auch potentiellen Käufern auffallen werden. Der Wert der Immobilie sinkt. Man erzielt daher keinen adäquaten Kaufpreis mehr und muss entweder mit den Begebenheiten leben lernen oder Einbußen beim Verkauf hinnehmen.

Einen hundertprozentigen Schutz dagegen gibt es nicht, allerdings ist es ratsam, sich den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan genau anzusehen (insbesondere die Widmung der umliegenden Grundstücke), bevor man sich für eine Liegenschaft entscheidet. In ihm kann man ablesen, ob es sich bei den umliegenden Grundstücken um landwirtschaftliche Flächen handelt. Oder ob sie bereits als Bauflächen gewidmet wurden und man davon ausgehen muss, dass auf ihnen in Zukunft weitere Immobilien entstehen.

Währungsrisiko

Dieses Risiko besteht nicht automatisch bei jeder Immobilienfinanzierung. Es betrifft nur jene Finanzierungen, bei denen die Währung des Einkommens nicht mit der Währung des Immobilienkredits übereinstimmt. Möchte ein ausländischer Staatsbürger in Deutschland eine Finanzierung in Anspruch nehmen, ist das grundsätzlich möglich. Er muss dabei aber einige Punkte beachten. Und er sollte das Währungsrisiko abschätzen. Bezieht etwa ein Schweizer Staatsbürger sein Einkommen in Schweizer Franken, zahlt aber die Immobilienfinanzierung in Euro zurück, ist der Wechselkurs von Franken zu Euro eine relevante Größe für ihn. Je nachdem wie sich dieser Wechselkurs verändert, kann sich auch die Summe des zu zahlenden Finanzierungsbetrags mit ihm ändern. Das kann Mehrkosten verursachen, die unter Umständen das kalkulierte Budget übersteigen.

Fazit: Die Risiken bei einer Finanzierung

Wenn man als Kreditnehmer anfangs großen Respekt vor den Risiken bei einer Immobilienfinanzierung hat, zeigt sich schnell, dass man sich gegen fast alle Eventualitäten schützen kann. Sei es durch die richtige Entscheidung in Sachen Raten und Laufzeit oder mithilfe von Versicherungen. Finanzierungsspezialisten können dir helfen, das richtige Angebot zu finden und dir Auskunft über die Notwendigkeit von Versicherungen geben, während Sachverständige die Liegenschaft besichtigen sollten, um versteckte Mängel an Haus und/oder der Wohnung aufzudecken. Stelle sicher, dass deinem eigenen Sicherheitsbedürfnis in allen Phasen der Finanzierung Rechnung getragen wird, dann steht einem entspannten Leben in den eigenen vier Wänden nichts im Wege.

Häufig gestellte Fragen