Baufinanzierung

Was versteht man unter einer Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung dient dazu, eine Immobilie, meist ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, zu finanzieren. Mit dem Kredit oder Darlehen werden alle Kosten, die mit dem Bau und der Anschaffung zu tun haben, gedeckt.

Dazu zählen:

• der Grundstückskauf
• der Keller
• der Hausbau selbst
• die Haustechnik
• der Innenausbau
• feste Außenanlagen wie der Pool oder Zaun.

Die Laufzeiten bewegen sich zwischen 15 und 40 Jahren. Die Laufzeit entscheidet maßgeblich über die Höhe der monatlichen Rate und begrenzt sich meist durch dein Alter, wobei es auch Möglichkeiten gibt, den Erben die Immobilie samt laufender Finanzierung zu übergeben, wenn das von allen Seiten gewünscht ist.

Die Rückzahlung erfolgt in monatlichen Raten, die sich aus:

1. Zinsen und
2. Tilgung

zusammensetzt.

Die Tilgung ist der Anteil, der tatsächlich von der Finanzierung abbezahlt wird, die Zinsen berechnen sich durch einen Leitzinssatz und den Teil, den die Bank für die Finanzierung erhält.

Die Finanzierungssumme selbst wiederum setzt sich aus den vollständigen Baukosten und den Kauf- sowie Finanzierungsnebenkosten zusammen, die Eigenmittel werden davon abgezogen.

Welche Baufinanzierungsarten gibt es?

Baufinanzierungen unterscheidet man am besten nach der Art und Weise, wie die monatlichen Zinsen berechnet werden.

Wenn du zuerst wissen möchtest, wie sich Zinsen im Detail zusammensetzen, lies dir den Abschnitt “Baufinanzierungszinsen” durch.

Variable Verzinsung

Hier werden die Schwankungen des Referenzzinssatzes in regelmäßigen Abständen angepasst und so verändert sich auch deine monatliche Rate mit dem Markt mit. Das bedeutet, wenn die Zinsen sinken, wird die Rate günstiger, wenn sie steigen, teurer.

Welchen Unterschied in der Rate machen 2% Zinsunterschied?

• Finanzierungssumme € 200.000,- / Laufzeit 30 Jahre
  eff. Jahreszins: 2%
  Rate: € 751,61eff. Jahreszins: 4%
  Rate: € 973,47

Die Differenz von 2% macht also auf die Rate € 221,86 pro Monat aus.

Wählt man eine variable Verzinsung, muss man sich im Klaren darüber sein, dass solche Schwankungen vorkommen können und auf eine lange Laufzeit auch mit hoher Wahrscheinlichkeit vorkommen werden.

Hier ein Chart des 3-Monats EURIBORS der Vergangenheit:

Vorteile:

1. Zu Beginn günstiger
   Bei Abschluss ist die variable Verzinsung fast immer günstiger als ein Fixzinskredit.
2. Chance der sinkenden Zinsen
   Sinken die Zinsen, profitiert man davon und erhält automatisch die günstigere Monatsrate.

Nachteile:

1. Risiko des Zinsanstiegs
   Die monatliche Rate kann sich bei einem großen Zinsanstieg, wie wir ihn 2022 erlebt haben, empfindlich erhöhen.
2. Keine exakte Planbarkeit
   Wer gerne jetzt schon weiß, wie hoch seine Rate in 10 Jahren sein wird, sollte besser nicht den variablen Zinssatz wählen.

Fixe Verzinsung

Die fixe Verzinsung ist das genaue Gegenteil zur variablen Verzinsung. Der Zinssatz wird im Vorhinein mit der Bank vereinbart und die Rate der Baufinanzierung bleibt über den gesamten Zeitraum gleich.

Dabei kann man den Zeitraum des fixierten Zinssatzes gemeinsam mit der Bank auswählen. Üblich sind 5 – 30 Jahre, gemeinsam mit unseren Partnern können wir dir aber bis zu 40 Jahre Fixzinsbindung anbieten.

Man kann die fixe Verzinsung wie eine “Zinsversicherung” sehen.

Vorteile:

1. Planbarkeit
   Du weißt jetzt schon, wie die monatliche Rate bis zum Ende der Fixzinsvereinbarung aussieht.
2. Sicherheit
   Egal wie hoch die Zinsen steigen, vor den zusätzlichen Kosten bist du geschützt.

Nachteile:

1. Zu Beginn teurer
   Meist ist die fixe Verzinsung bei Abschluss teurer, weil die Bank das Zinsrisiko für dich trägt und dieses in gewisser Weise weiterverrechnet
2. Höhere Kosten bei Sondertilgung
   Möchtest du deinen Kredit vorzeitig zurückzahlen, musst du mit 1% der Kreditsumme als Abschlagszahlung rechnen und hast unter Umständen bis zu 6 Monate Kündigungsfrist. Nur Summen bis zu € 10.000,- pro Jahr sind davon ausgenommen, diese können jederzeit getilgt werden.

Welche Variante ist die richtige?

Da niemand die Zinsentwicklung vorhersehen kann, da sie von viel zu vielen Faktoren abhängt (man denke nur an die letzten Jahre) ist es nicht möglich, eine konkrete Empfehlung zu geben.

Es gibt aber ein paar Anregungen, die einem bei der eigenen Entscheidung helfen können:

• Bist du eher sicherheitsbewusst oder risikofreudig?
  Ein sicherheitsbewusster Mensch, wird mit einer fixen Verzinsung „besser schlafen“ können.
• Wie knapp ist dein monatliches Budget?
  Je mehr dir abzüglich deiner monatlichen Rate zum Leben bleibt, desto eher kannst du zur variablen Verzinsung greifen. Du kannst dir auch die monatliche Rate jetzt schon bei 5% oder 6% berechnen und überlegen, ob das noch leistbar wäre.
• Wie sieht deine berufliche und familiäre Planung aus?
  Bist du gerade in Ausbildung und wirst ohnehin bald mehr verdienen? Oder ist Nachwuchs geplant? Solche Faktoren solltest du bei der Entscheidung mitdenken!

Gerne helfen wir dir bei der Entscheidung der optimalen Finanzierungsvariante in einem unverbindlichen Beratungsgespräch.

Die optimale Laufzeit für deine Baufinanzierung

Die Laufzeit einer Baufinanzierung ist einer der größten Hebel, um die monatliche Rate zu beeinflussen.

Sehen wir uns an, welche Vor- und Nachteile eine eher kurze Laufzeit im Vergleich zu einer eher langen Laufzeit mit sich bringt:

Kurze Laufzeit (10-20 Jahre)

Lange Laufzeit (25-40 Jahre)

Wie bereits oben erwähnt, steigt die gesamte Zinsbelastung mit der Laufzeit an, wenn der Kredit mit langer Laufzeit nicht vorzeitig zurückgezahlt wird.

Wann und wie beginnt die Rückzahlung?

Der Bau einer Immobilie ist in den wenigsten Fällen in wenigen Tagen abgeschlossen. Daher gibt es einige Möglichkeiten, wie der Beginn deiner Ratenzahlung gestaltet werden kann.

Zuerst einmal ist es wichtig zu wissen, dass die Auszahlung, aber auch die Rückzahlung nicht sofort beginnt, sondern nach dem sogenannten Baufortschritt.

Wie der Name schon sagt, wird hier berechnet, wie weit der Bau des Hauses bereits abgeschlossen ist. Danach richtet sich die mögliche Auszahlung der Baufinanzierung und damit einhergehend auch die monatliche Rate.

Wenn du beispielsweise erst das Grundstück gekauft hast und der Bau erst beginnt, muss die Rate nur für diesen Zeitraum bezahlt werden.

Verzögerte Rückzahlung

In sehr vielen Fällen wird mit der Bank auch eine verzögerte Rückzahlung vereinbart. Diese kann so gestaltet sein, dass für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise 6 oder 12 Monate, gar keine Rate bezahlt wird, oder nur die Zinsen der Rate.

So kannst du noch die Kosten deiner jetzigen Immobilie, ob Miete oder Eigentum, bequem bezahlen, bis der Bau abgeschlossen ist und du in dein Traumhaus einziehen kannst.

Zwischenfinanzierung

Auch sehr häufig kommt vor, dass eine Immobilie verkauft wird, wenn das neue Haus fertiggestellt ist. Zu diesem Zweck gibt es verschiedene Arten der Zwischenfinanzierung.

Dabei schätzt die Bank die bestehende, zu verkaufende Immobilie und streckt die Summe vor, die aus dem Verkauf vermutlich erzielt wird.

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung

Banken oder auch Bausparkassen dürfen Baufinanzierungen nicht nach eigenem Ermessen vergeben, sondern müssen sich an strenge Vorgaben halten.

In diesem Beitrag sehen wir uns im Detail an, welche Voraussetzungen man nun erfüllen muss, um eine Baufinanzierung in Deutschland zu erhalten.

Welche Bonität ist für eine Baufinanzierung notwendig?

Um eine Baufinanzierung grundsätzlich zu erhalten, müssen also die Vorgaben der Finanzmarktaufsicht erfüllt werden:

1. für die Beleihungsquote 90%
2. für die Schuldendienstquote 40%
3. für die maximale Laufzeit 35 Jahre

Wie man diese Werte berechnet, sehen wir uns im Folgenden an.

Zusätzlich sei noch erwähnt, dass alle Banken in Sonderfällen von diesen Vorgaben abweichen können.

Wichtig ist auch, dass Banken die Konditionen sehr stark nach der Bonität des Kunden festlegen. Je besser die Bonität, desto geringer das Ausfallrisiko und desto günstiger das Angebot der Bank.

Die Bonität wird dabei in Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit unterteilt, wichtig ist aber nur, was dabei betrachtet wird:

1. Gibt es Ausschlussgründe?
   1. Beispielsweise negative Einträge in Schufa.
   2. Gibt es ein regelmäßiges, nachweisbares Einkommen?
2. Ist die Rate leistbar?
   1. Dazu wird eine Haushaltsrechnung mit Werten der Bank durchgeführt.
   2. Wie sieht es bei steigenden Zinsen aus?
3. Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?
4. Existieren finanzielle Verpflichtungen?
5. Wie ist die aktuelle Wohnsituation?
6. Wie ist der Familienstand (Kinder, ledig, geschieden, verheiratet)?

Aus diesen Angaben erzeugt die Bank dann ein Rating. Dieses unterscheidet sich enorm von Anbieter zu Anbieter.
Gerne sind wir bei einem unverbindlichen Erstgespräch für dich da, um deine Situation gemeinsam vorab zu klären.

Wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Auch das regelt die Finanzmarktaufsicht sehr genau und beschreibt dies mit der sogenannten Beleihungsquote von 90%, die gegeben sein muss.

Eine ungefähre Vorabberechnung über die benötigten Eigenmittel kannst du hier vornehmen:

Die Formel zur Berechnung lautet (ohne Vorlasten):

Beleihungsquote = Finanzierungssumme / Immobilienmarktwert + sonstige Sicherheiten

Sehen wir uns dazu ein Beispiel an:

• Gesamte Baukosten: € 500.000,-
• Eigenkapital: € 100.000,-
• Immobilienmarktwert: € 500.000,-

Zuerst berechnen wir die Finanzierungssumme:
Gesamte Baukosten – Eigenkapital + 10% Nebenkosten = Finanzierungssumme
(€ 500.000,- – € 100.000,-) + 10% = € 440.000,-

Nun können wir die Beleihungsquote berechnen:

€ 440.000,- / € 500.000,- = 88%

In diesem Beispiel ist der Eigenmittelanteil also ausreichend.

Liegen bestehende Kredite vor oder gibt es noch weitere Sicherheiten (dazu gleich mehr) werden diese natürlich berücksichtigt.

Eine Faustformel gibt es auch, man sollte etwa 20% der Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten) als Eigenmittel zur Verfügung haben. In unserem Beispiel wären das also: € 550.000,- * 0,2 = € 110.000,-. Wie du siehst, ist das der exakten Rechnung sehr ähnlich.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Sehr oft erhalten wir die Frage, ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist. Leider ist dies nicht pauschal zu beantworten.

So kann es unter Umständen möglich sein, eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital zu erhalten. Man sollte sich aber der erhöhten Risiken durch die höhere Baufinanzierung bewusst sein.

Was immer möglich ist, sind alternative Sicherstellungen, die vorhanden sind, aber nicht in die Finanzierung eingebracht werden sollen. So kann bspw. ein Wertpapierdepot besichert werden und kann zu den Eigenmittel gezählt werden, muss aber nicht zwangsweise aufgelöst werden. In solchen Sonderfällen lohnt sich ein unverbindliches Beratungsgespräch.

Was zählt zum Eigenkapital?

Je nach Bank gibt es leichte Unterschiede, aber um dir eine grobe Orientierung zu bieten, kannst du dich an diese Liste halten:

• Bargeld
• Sparbuch
• Bausparverträge
• Tagesgeld- und Festgeldkonten
• Angesparte Versicherungen (Lebensversicherungen, Pensionsversicherungen)
• Aktien, Fonds
• Immobilienbesitz (Grundstücke, Vorsorgewohnungen, etc.)
• Edelmetalle
• Baumaterial und Eigenleistung beim Hausbau
• Kredite von privaten Personen

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

In der KIM-Verordnung wird diese Frage mit “Schuldendienstquote 40%” beantwortet.

Die Formel dazu lautet:

Tilgungsrate / Einkommen = Schuldendienstquote

Dabei wird die aktuelle Rate herangezogen.

Ein Beispiel dazu:

• Kreditsumme: € 400.000,-
• Einkommen monatlich (Paar): € 5.000,-
• Tilgungsrate auf 30 Jahre: € 1.695,-

€ 1.695,- / € 5.000,- = 33,9%

Die Finanzierung ist also leistbar.

Umgekehrt kannst du dein Einkommen mit 40% berechnen und erhältst die maximal leistbare Rate:

€ 5.000,- x 40% = € 2.000,-

Vorhandene Kredite müssen auch berücksichtigt werden.

Bei variablen Krediten werden Banken eher auf eine Schuldendienstquote von 30% setzen. Hier kann ein Fixzinskredit also zur Voraussetzung werden.

Beachte aber, dass die Konditionen der Bank sehr stark auch von der sogenannten Haushaltsrechnung abhängen.

Bei dieser werden deine Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt und dann gewertet. Eine solche Rechnung kannst du mit unserem Haushaltsrechner vorbereiten.

Zinsen und Konditionen einer Baufinanzierung

Wir haben uns bereits angesehen, welche Arten von Baufinanzierungen es gibt, welche Laufzeit die optimale sein könnte, welche Bonität und Eigenkapital man benötigt und welche Unterlagen man vorbereiten kann. Jetzt wird es konkreter und wir berechnen unsere Baufinanzierung.

Was kostet eine Baufinanzierung – Rate berechnen

Um die Rate deiner Baufinanzierung zu berechnen, benötigen wir zuvor die exakte Summe der benötigten Finanzierungssumme. Zur Zusammenfassung deiner Baukosten kannst du unseren Baukostenrechner verwenden.

Mit dieser Summe können wir jetzt in die Berechnung gehen. Dazu gibt es die folgenden Möglichkeiten:

Baufinanzierung Rechner

Der effektive Jahreszins für Baufinanzierungen

Wir haben uns bereits ausgiebig mit Zinsen beschäftigt, jetzt sollten wir unbedingt noch das Thema effektiver Jahreszins ansehen.

Deine monatliche Rate setzt sich so zusammen:

Tilgung + Referenzzinssatz + Bankenaufschlag

Tilgung

Die Tilgung wird (etwas vereinfacht gesagt) berechnet, indem man die Finanzierungssumme durch die Laufzeit dividiert.

Also Beispielsweise € 300.000,- Finanzierungsumme / 30 Jahre = € 833,33 monatliche Tilgung.

Referenzzinssatz

Man verwendet einen sogenannten Referenzzinssatz, um die monatlich zu zahlenden Zinsen zu berechnen. In den meisten Fällen ist das der 3-Monats EURIBOR.

Dies ist vereinfacht ausgedrückt, der Zinssatz, zu dem sich Banken gegenseitig Geld ausborgen. Da sich dieser sehr oft verändert, verändert sich auch die monatliche Rate deiner Baufinanzierung mit. Die Rate wird aber nur (daher der Name) alle paar Monate an den Referenzzinssatz angepasst (beim 3-Monats EURIBOR, du wirst es schon ahnen, alle 3 Monate).

Bankenaufschlag

Hinzu kommt nun noch der mit deiner Bank vereinbarte Bankenaufschlag (oder Marge). Das ist jener Teil, den die Bank bei deiner Finanzierung laufend verdient. Das ist ein fixer Prozentsatz, der bereits in den effektiven Jahreszinssatz eingerechnet wurde. Er ist stark von deiner Bonität abhängig, da die Bank hier versucht, das Risiko einzukalkulieren.

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins einer Baufinanzierung gibt an, wie hoch die Zinsen inklusive aller Finanzierungsnebenkosten sind. Sie beinhalten also mehr, als nur den Bankenaufschlag und den Referenzzinssatz wie beispielsweise die Kontoführungsgebühren.

Dadurch ist es einfacher, verschiedene Angebote zu vergleichen. Allerdings gibt es noch viele Parameter, die man darüber hinaus noch berücksichtigen sollte, bevor man sich für ein Angebot entscheidet. Wir unterstützen dich gerne beim Einholen der Angebote, dem Vergleich und der Auswahl.

Nebenkosten einer Baufinanzierung

Zu guter Letzt berechnen wir noch die Nebenkosten, die bei einer Baufinanzierung anfallen.
Die grobe Faustformel wird mit 10% bis 15% der Finanzierungssumme berechnet.
Sie unterteilen sich in Kaufnebenkosten (diese beziehen sich meist auf den Kaufpreis der Immobilie) und die Finanzierungsnebenkosten (diese beziehen sich rein auf die Kreditsumme).

Diese setzen sich zusammen aus:

Abwicklung einer Baufinanzierung

Wie funktioniert eine Baufinanzierung mit OPTIFIN?

1. Nach deiner unverbindlichen Anfrage meldet sich einer der OPTIFIN-Finanzierungsspezialisten so schnell wie möglich bei dir, um ein erstes, ganz unverbindliches Finanzierungsgespräch mit dir zu vereinbaren.
2. In dem Gespräch geht es dann vor allem um zweierlei: Um dich und um dein Bauprojekt!
   Nachdem die Rahmenbedingungen geklärt sind, arbeitet dein OPTIFIN-Finanzierungsberater ein individuelles Finanzierungskonzept für dich aus. Dabei schnüren wir dein optimales Finanzierungsangebot aus Angeboten von über 100 Banken und Bausparkassen.
3. Unser Service endet nicht bei Zusage der ausgewählten Bank oder Bausparkasse. Wir begleiten dich weiterhin auf deinem Weg zu Förderungen und zur Kreditvertragsunterzeichnung. Unsere Finanzierungsspezialisten erhalten ihr Honorar von der Bearbeitungsgebühr, die bei der Bank ohnehin fällig ist.

Welche Unterlagen werden für eine Baufinanzierung benötigt?

Am einfachsten besprechen wir das gemeinsam, wenn du uns eine unverbindliche Anfrage sendest, aber als Vorbereitung zum Gespräch, findest du hier eine Liste mit den wichtigsten Dokumenten:

Persönliche Unterlagen

• Ausweiskopie (Reisepass oder Personalausweis)
• e-Card
• Scheidungsvergleich
• Meldezettel
• wenn vorhanden: Arbeitsbewilligung, Aufenthaltsbewilligung (für nicht EU-Bürger)
• Freizügigkeitsbescheinigung

Unterlagen für Angestellte

• Vermögensaufstellung Lohn- oder Gehaltszettel (letzten 6 Monate)
• Jahreslohnzettel oder Lohnbestätigung, Dienstvertrag
• Pensionsnachweis
• Mietverträge, Mietzinsliste
• Eigenmittelnachweis (Kontoauszug, Depot, Sparbuch)
• Genossenschaftsvertrag
• Alimentationszahlungen, Unterhaltszahlungen
• Familienbeihilfe
• Bausparunterlagen (Vertrag, Kontoauszug)
• Kontoauszug für bestehenden Kredit/Leasing
• Kreditverträge
• Lebensversicherungspolizze
• Risikoversicherungspolizze
• Bestätigung Rückkaufwerte von Versicherungen
• Kontoauszüge

Objektunterlagen

• Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf
• Lageplan
• Maklerprospekt (Beschreibung der Immobilie)
• Fotos vom Grundstück
• Grundbuchsauszug (oder Grundbuchnummer und Katastralgemeinde)
• Kaufvertrag
• Fertigteilhaus und Leistungsverzeichnis
• Baukostenzusammenstellung des Kunden
• Kostenvoranschläge
• Bauplan
• Pachtvertrag
• Baurechtsvertrag

Kann man als Selbständiger eine Baufinanzierung abschließen?

Ja, das ist durchaus möglich. Wichtig ist nur, das Einkommen nachweisen zu können. Dies geschieht am besten mit den Einkommensteuererklärungen der letzten 3 Jahre. Schwieriger wird es, wenn der/die Selbständige erst seit kurzem selbständig ist und noch keine Steuererklärungen vorweisen kann.

Folgende Unterlagen sollten Selbständige zusätzlich noch vorbereiten:

Unterlagen für Selbständige

• Betriebskonzept/Unternehmensdarstellung
• Rentabilitätsrechnung
• Gesellschaftsvertrag
• Firmenbuchauszug
• Bilanzen bzw. E-A-Rechnung (2 Stück, max. 18 Mon. alt)
• Saldenliste des laufenden Geschäftsjahres
• letzten 2 Einkommenssteuerbescheide
• letzten 2 Einkommenssteuererklärungen
• Berufsunfähigkeitsversicherung
• Betriebsunterbrechungsversicherung
• Kontoauszug Finanzamt (max. 3 Mon. alt)
• Kontoauszug Krankenkasse (max. 3 Mon. alt)
• Bilanzauswertung, „Quick Check“
• Krankenkassenverträge (bei Ärzten)

Ablehnung der Finanzierungsanfrage

Das kann vorkommen, jetzt heißt es ruhig bleiben. Die Unterschiede der Anbieter, wie ein Kunde betrachtet wird, sind gigantisch. Jede Bank und Bausparkasse hat ganz eigene Kriterien.

So kann es vorkommen, dass ein und derselbe Kunde bei einer Bank Top Kunde wird und bei der anderen Bank schlicht eine Absage erhält.

Was man aber vermeiden sollte, sind Finanzierungsanfragen an jede Bank oder an verschiedene Kreditvermittler zu senden.

Gerne sind wir für ein unverbindliches Beratungsgespräch für dich da, unter Umständen finden wir gemeinsam eine Lösung für dein Finanzierungsproblem.

Wie lange dauert es bis zur Finanzierungszusage?

Auch das hängt, du ahnst es sicher schon, von der finanzierenden Bank oder Bausparkasse ab. Wenn du mit uns finanzieren möchtest und die notwendigen Unterlagen für uns zugänglich sind, in der Regel aber nur 1-3 Werktage. In dieser Zeit erhältst du dann meist auch mehr als nur ein Angebot und wir suchen uns gemeinsam das optimale für dich aus.

Beachte auch, dass bei vielen Immobilienkäufen im Kaufangebot ein Passus wie “vorbehaltlich positiver Finanzierungszusage” enthalten ist. Am besten erstellen wir daher gemeinsam ein Finanzierungskonzept und holen uns schon eine Vorabzusage, damit du dann bei deinem Traumgrundstück gleich zuschlagen kannst.

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