Das Grundbuch erfasst dingliche Rechte
Das Grundbuch ist ein Verzeichnis zur Offenlegung der Besitzverhältnisse von Liegenschaften. Im Grundbuch sind alle dinglichen Rechte erfasst, das sind neben dem Eigentum auch das Pfandrecht, das Baurecht und die Auflistung dinglicher Nutzungsrechte (Dienstbarkeit, Servitutsrecht).
Ein Beispiel eines Servitutsrechts ist das Wegerecht, welches den Eigentümer eines Weges zur Duldung der Nutzung verpflichtet. Gleichzeitig werden im Grundbuch die Liegenschaft betreffende Anmerkungen (z.B.: Rangordnung zur Verpfändung, Zwangsversteigerung,…) und Ersichtlichmachungen notiert. Die für das Grundbuch zuständige Stelle ist das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich das Grundstück oder die Immobilie befindet.
Da es sich beim Grundbuch um ein öffentlich zugängliches Verzeichnis handelt, kommt die Datenschutzgrundverordnung nicht zur Anwendung. Eine Ausnahme stellen die Hilfsverzeichnisse dar. Wer Einsicht in die Hilfsverzeichnisse nehmen möchte, muss beim Bezirksgericht um Grundbucheinsicht bitten. Stattgegeben wird dem Gesuch nur dann, wenn ein rechtliches Interesse urkundlich nachgewiesen werden kann.
Einzelne Bausteine des Grundbuchs
Das Grundbuch setzt sich aus fünf Bausteinen zusammen:
- Hauptbuch
- Urkundensammlung
- Grundbuchsmappe
- Hilfsverzeichnisse
- Verzeichnis der gelöschten Eintragungen
Im Hauptbuch befinden sich die wohl wichtigsten Informationen zur Liegenschaft. Hier sind die Eintragungen zum Grundstück bzw. den Grundstücken der Liegenschaft, zum Pfandrecht, zu den Eigentumsverhältnissen und zur Dienstbarkeit der Liegenschaft auffindbar.
Die Urkundensammlung beherbergt alle Dokumente, die zu einem Grundbucheintrag im Hauptbuch geführt haben. Alte Urkundenbestände in Papierform liegen in den zuständigen Bezirksgerichten oder Landesarchiven auf, neue Urkunden sind im elektronischen Urkundenarchiv der Justiz gesichert.
Informationen zu Lage und Begrenzung eines Grundstücks sind in Form einer Landkarte in der Grundbuchsmappe gesammelt, die als Ausdruck bestellt oder als Grundbuchsabfrage über das Internet geordert werden kann. Die Karte ist ein Abdruck der Katastermappe und besitzt keinerlei rechtliche Bedeutung.
Über die Hilfsverzeichnisse findet man die Einlagezahl, den Namen und die Adresse des im Hauptbuch eingetragenen Eigentümers sowie die Grundstücksnummer der Liegenschaft. Einsicht ins Hilfsverzeichnis erhält man nur nach Einwilligung des zuständigen Bezirksgerichts.
Das Löschungsverzeichnis protokolliert die Entfernung von Eintragungen.
Im Kataster sind die Grenzen eines Grundstücks rechtsverbindlich festgelegt. Die Verantwortung dieses Grundstücksverzeichnisses obliegt dem Vermessungsamt.
Widmung eines Grundstücks steht nicht im Grundbuch
Die Widmung eines Grundstücks legt das langfristige Verwendungsziel eines Grundstücks fest. Dieses Ziel muss nicht unbedingt mit der aktuellen Nutzung in Verbindung stehen, hält aber fest, in welcher Form eine Bebauung des Grundstücks erwünscht und erlaubt ist. Vielmehr geht es um die Gewährleistung der strategisch, nach städtebaulichen Gesichtspunkten geplanten Widmung von Flächen. Das ist der Grund, warum die Widmung nicht im Grundbuch, sondern im Flächenwidmungsplan verzeichnet wird. Der Flächenwidmungsplan liegt zur allgemeinen Ansicht auf den zuständigen Gemeinden auf.
Vertrauensgrundsatz gilt auch für Eintragungen im Grundbuch
Der Vertrauensgrundsatz findet nicht nur für die Belange im Straßenverkehr Anwendung, sondern gilt auch für die Richtigkeit und Vollständigkeit der im Grundbuch verzeichneten Daten.
Die folgenden zwei Vorkommnisse sollen aufzeigen, wie wichtig eine vorzeitige Überprüfung der Eintragungen im Grundbuch ist:
Nicht erst einmal kam es vor, dass der Eintrag eines Veräußerungs- und Belastungsverbotes aus Nachlässigkeit verabsäumt wurde. Für den Schaden verantwortlich fühlt sich niemand. Auch nicht der Bund, in dessen Zuständigkeitsbereich die korrekte Führung des Grundbuchs fällt. Die geschädigte Partei bleibt auf dem angerichteten Schaden sitzen. Kurios erscheinen auch Nachrichten über die als Eigentümer angeführten Personen, die sich bei eingehender Recherche als verstorben herausstellen.
Was wie ein makabrer Scherz klingt, hat in einigen Fällen ein gerichtliches Nachspiel. Beispielsweise dann, wenn der rechtmäßige Erbe das Objekt verkaufen möchte, es aber nicht kann, weil im Grundbuch kein Hinweis auf seine Person zu finden ist. In vielen Fällen kommt es aber gar nicht so weit, dass der rechtmäßige Erbe das Objekt veräußern will: Kann kein Erbe ausgeforscht werden, geht die Liegenschaft in staatliches Eigentum über.
Das neue Grundbuch
Im Mai 2012 wurde das Grundbuch umgestellt. Heute existieren nur noch alte Datensätze und Urkunden in Papierform. Datensätze neueren Baujahres werden in der elektronischen Grundstücksdatenbank gespeichert. Eine Abfrage erfolgt über das Internet.
Der Grundbucheintrag
Der Grundbucheintrag wird an dem Bezirksgericht vorgenommen, in dessen Sprengel sich das Objekt befindet. Nach dem Kauf einer Liegenschaft wird eine Lastenfreistellung des Grundstücks durchgeführt, mit der durch den Kauf ungültig gewordene Daten gelöscht werden. Der Grundbucheintrag wird erst vorgenommen, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt und alle notwendigen behördlichen Genehmigungen ausgestellt wurden. Erst dann kann beim zuständigen Grundbuchsgericht ein Grundbuchsgesuch gestellt werden.
Einsicht ins Grundbuch
Ein wichtiger Punkt für alle, die eine Liegenschaft erben, kaufen oder mieten: Einsicht ins Grundbuch nehmen! Diese Empfehlung richtet sich auch an Mieter, die den rechtmäßigen Eigentümer des Mietobjekts identifizieren möchten. Die Kosten eines Grundbuchauszugs bei Gericht belaufen sich auf 14,40 Euro, eine Online-Abfrage kostet 3,53 Euro.
Die Entwicklung des Grundbuchs in Deutschland
In Deutschland reicht die Geschichte des Grundbuchs bis ins Mittelalter zurück, als die ersten grundbuchähnlichen Aufzeichnungen in Form von Urbaren entstanden. Diese Urbare, vornehmlich von kirchlichen und weltlichen Herrschaften geführt, dokumentierten Besitzverhältnisse und Abgabenpflichten der Landbewirtschaftenden. Die eigentlichen Vorläufer der heutigen Grundbücher, die neben dem Eigentum auch den Verkauf, die Verpfändung und die Vererbung von Grundstücken erfassten, entstanden im Spätmittelalter.
Eine wesentliche Entwicklung in der Geschichte des Grundbuchs in Deutschland war die Einführung des Allgemeinen Preußischen Landrechts im Jahr 1794. Dieses Gesetzbuch schrieb die Anlegung von Hypothekenbüchern vor, die als direkte Vorgänger der modernen Grundbücher gelten können. Diese Bücher dienten der transparenten Erfassung von Immobilieneigentum und -belastungen und waren bei den jeweiligen Amtsgerichten hinterlegt.
Im 19. Jahrhundert, speziell mit der Reichsgründung 1871, begann eine Phase der Vereinheitlichung und Standardisierung des Grundbuchwesens in Deutschland. Die Grundbuchordnung von 1897 schuf dann die Grundlage für das moderne Grundbuchsystem, das in seiner Struktur bis heute Bestand hat. Dieses System gliedert sich in das Hauptbuch, in dem die Grundstücke verzeichnet sind, und die Urkundensammlung, die wichtige Dokumente wie Kaufverträge und Hypothekenurkunden enthält.
Die Grundbücher wurden bis ins 20. Jahrhundert hinein in Papierform geführt. Mit der fortschreitenden Digitalisierung begann jedoch ab den 1990er-Jahren die Umstellung auf elektronische Grundbücher. Heute werden alle Grundbucheinträge in Deutschland elektronisch geführt, was die Einsichtnahme und Bearbeitung deutlich vereinfacht und beschleunigt hat.
Im Gegensatz zu Deutschland, wo das Grundbuchsystem eine lange und kontinuierliche Entwicklungsgeschichte aufweist, zeigt sich in anderen Ländern wie Griechenland ein anderes Bild. Dort existiert bis heute kein flächendeckendes, staatliches Grundbuchsystem. Bis vor Kurzem wurden die meisten Grundbücher privat geführt, eine Praxis, die nun durch die Einführung einer staatlichen Katasterbehörde abgelöst wird. Diese Behörde ist seit 2018 damit beauftragt, die verschiedenen privaten Aufzeichnungen zu sammeln, zu vereinheitlichen und in ein zentrales System zu überführen.
Häufige Fragen
Was steht in einem Grundbuch?
Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken festgehalten sowie die Rechte und Pflichten der Besitzer.
Wie kann ich das Grundbuch einsehen?
Mittlerweile gibt es mehrere Plattformen die Grundbuchauszüge online gegen einen geringen Betrag erstellen. Ansonsten ist die Einsicht über Notare oder das Gericht möglich.
