Eigentumswohnung finanzieren

Welche Wohnung kann ich mir leisten

Wohnung ist nicht gleich Wohnung. Gerade bei der Suche nach einer Eigentumswohnung sollte man sich vor der Anschaffung gründlich Gedanken darüber machen, welche Anforderungen man an die Wohnung hat. Denn diese unterscheiden sich in Größe, Aufteilung und Lage teils stark. Das wirkt sich natürlich auch auf den Preis aus. Doch welcher Preis liegt überhaupt im Rahmen? Um das mögliche Budget abzustecken, beginnt man am besten mit zwei Fragen:

• Wie viel kann und will ich monatlich für die Wohnung bezahlen?
• Wie viel Eigenmittel kann und will ich in die Finanzierung einbringen?

Wichtig ist es daher, ein klar strukturiertes Haushaltsbudget aufzusetzen, bevor man mit der eigentlichen Immobiliensuche beginnt. Dazu eignet sich der OPTIFIN Haushaltsbudgetrechner.

Als Ergebnis erhält man die monatlich freibleibende Summe für Kreditrate und Betriebskosten. Mit unserem Kreditrechner (umstellen auf „Kreditsumme“ berechnen) erhält man so eine mögliche Finanzierungssumme.

Weitere Eckpunkte sind die gewünschte Laufzeit der Finanzierung (siehe weiter unten) sowie der Zinssatz des jeweiligen Finanzierungsangebots.

Mithilfe dieser Aufstellungen und Berechnungen weißt du, welcher maximale Kaufpreis für dich möglich ist. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfehlen wir an dieser Stelle ein unverbindliches Gespräch mit den OPTIFIN Finanzierungsspezialisten. Sie können deine Kalkulation noch einmal prüfen und die in punkto leistbarer Finanzierung beratend zur Seite stehen.

Sie informieren dich auch gerne über Kauf- und Finanzierungsnebenkosten, die berücksichtigt werden müssen.

Weitere Kosten im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung

Bei Kosten für den Kauf einer Eigentumswohnung denken viele nur an die monatlichen Raten, die durch die aufgenommene Fremdfinanzierung fällig werden.

Doch das ist nicht alles. Denn neben den monatlichen Raten fallen auch laufende Betriebskosten sowie die bereits angesprochenen Kauf- und Finanzierungsnebenkosten an.

Im Detail setzen sich die Nebenkosten wie folgt zusammen:

• Kaufnebenkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintragungsgebühr
  • Immobilienmakler (falls vorhanden)
  • Kaufvertragsgebühren
• Finanzierungsnebenkosten
  • Bearbeitungsgebühr der Bank
  • Grundbucheintragungsgebühr des Pfandrechts
  • Bewertung der Immobilie

Grob überschlagen kann man in etwa mit Kaufnebenkosten in Höhe von rund 10 % des Kaufpreises und Finanzierungsnebenkosten in Höhe von rund 5 % des Kaufpreises rechnen.

Wenn man eine Wohnung mit Sanierungsbedarf kauft, muss man auch diese Kosten in die Kalkulationen mit einbeziehen. Eventuell erhöhen diese auch den Kreditbedarf. Gleiches gilt für die Anschaffung von Möbeln.

Rücklagen bilden als Eigentümer einer Wohnung

Als Wohnungseigentümern erwirbt man nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch einen prozentuellen Anteil der gesamten Liegenschaft.

Daher sollte man von Anfang an Rücklagen bilden. Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, ist einem Alterungsprozess ausgesetzt und je nach Bausubstanz sind im Laufe der Zeit Sanierungsarbeiten nötig.

Alle Wohnungseigentümer des Hauses zusammen bilden daher Rücklagen, immer im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile. Die Größe der Wohnung und die Gesamtzahl der Wohnungen im Haus sind ausschlaggebend für das Verhältnis.

Die gute Nachricht: Die durchschnittlichen Sanierungskosten für eine Eigentumswohnung sind deutlich geringer als bei einem Haus.

Wieviel Eigenmittel für den Kauf der Eigentumswohnung

Ohne Eigenmittel ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung kaum realisierbar. Wir empfehlen eine Eigenmittelquote von mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten.

Je nach Situation ist eine Finanzierung auch mit 10 % möglich, bzw. wenn zumindest die Nebenkosten gedeckt sind. Das hängt sehr stark davon ab, wie viele Sicherheiten zusätzlich vorhanden sind und wie die gesamte Bonität dargestellt ist.

Wer selbst mehr Geld ins Eigenheim investieren möchte, sollte dies in den meisten Fällen auch tun. Dennoch sollte man nicht sämtliches Erspartes auf einmal aufwenden. Wir empfehlen stets einen Sicherheitspolster von drei Netto-Monatslöhnen verfügbar zu haben.

Wenn dir nicht klar ist, wie viele Eigenmittel du einsetzen solltest, kannst du bereits im Vorfeld eine unverbindliche Anfrage an die OPTIFIN Finanzierungsexperten stellen. Sie beraten dich gerne über die individuell optimale und umsetzbare Eigenmittelquote. Mehr dazu erfährst du auch im Beitrag „Eigenmittelquote“.

Eigenheimfinanzierung durch die Bank

Hast du die Grundvoraussetzungen für die Finanzierung einer Eigentumswohnung erst einmal geklärt, ist der nächste Schritt die detaillierte Klärung der Finanzierungskonditionen. In der Praxis bedeutet das: Ab zur Bank und Finanzierungskonditionen klären.
Wir empfehlen klar, dass du dies nicht ausschließlich bei der Hausbank machst.

Nur, weil du dort dein Girokonto hast, bedeutet das noch lange nicht, dass du auch die besten Konditionen für eine Eigenheimfinanzierung bekommst. Denn selbst kleine Unterschiede im Zinssatz können auf die gesamte Laufzeit einen immensen Unterschied ausmachen.

Als Beispiel: 1 % Unterschied in der Rate können bei einer Finanzierungssummer von € 200.000,- und einer Laufzeit von 25 Jahren schon € 30.000,- an Mehrkosten bedeuten.

Man sollte sich daher unbedingt mehrere Angebote unterschiedlicher Finanzierungsinstitute vorlegen lassen und die Details miteinander vergleichen. Das ist in der Praxis mit einem gewissen Zeitaufwand zur Recherche diverser Anbieter, der Einholung der Angebote und der Prüfung des Kleingedruckten verbunden. Wenn du dir diese Zeit sparen möchtest, kannst du gerne eine unverbindliche Anfrage an die OPTIFIN Finanzierungsexperten stellen. Wir arbeiten mit über 80 Finanzierungsinstituten zusammen und unterstützen dich gerne bei deiner Suche nach der optimalen Finanzierung.

Kreditkonditionen vergleichen

Sich im Dschungel der Kreditnebenkosten zurechtzufinden, ist nicht einfach. Deshalb sind Banken und Bausparkassen schon seit 2016 dazu verpflichtet, den Effektivzinssatz oder effektiven Jahreszins anzugeben.

Er gibt Aufschluss über sämtliche in Verbindung mit dem Kredit stehende Kosten und ist in Prozent angegeben. Der Effektivzins ist natürlich höher als der Soll- oder Nominalzins, weil er sämtliche Bankgebühren heruntergebrochen auf ein einzelnes Jahr mit einbezieht. Der Zinssatz ist abhängig von der Finanzierungssumme, der Laufzeit, dem Sollzins und den bankinternen Kosten.

Die richtige Laufzeit für die Finanzierung

Eine möglichst kurze Laufzeit klingt verlockend, weil die Zinsbelastung dabei am geringsten ist. Dennoch ist für die meisten Kunden die längstmögliche Laufzeit die bessere Entscheidung.

Denn je länger die Laufzeit, desto kleiner die Raten. So ist man auch in schwierigen Situationen noch in der Lage, die Rate zu bedienen. Eine frühzeitige Rückzahlung (Sondertilgung) ist so gut wie immer möglich.

Warum eine lange Laufzeit wichtig ist, erklären wir noch ausführlicher in unserem Artikel „Die richtige Laufzeit für einen Kredit finden„.

Einschränkungen bei frühzeitigen Rückzahlungen gibt es nur während einer Fixzinsphase, in der eine Pönale (sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung) von maximal 1 % der getilgten Summe anfällt.

Da die Finanzierungsrate durch die lange Laufzeit niedriger wird, als man vorab kalkuliert hat, kann man den Differenzbetrag auch beiseite legen.

Dazu eignet sich beispielsweise ein Tagesgeld- oder ein Festgeldkonto. Die Verzinsung ist in diesem Fall nicht so wichtig wie die Sicherheit. Mit diesem Geld sollte man wenig Risiko eingehen. Man kann es dann zur vorzeitig Tilgung der Finanzierung verwenden, sobald die Fixzinsphase ausgelaufen ist.

Welche Finanzierungsform für die Eigentumswohnung

Fixe oder variable Verzinsung?

Finanzierungen werden mit fixer und variabler Verzinsung vergeben. In vielen Fällen werden auch beide Formen kombiniert. Hier eine kurze Begriffsdefinition: „Fixzinskredit“ bedeutet, dass die Verzinsung des Kredits gleich bleibt. Die Zinsen schwanken nicht mit dem Markt mit, sondern werden gleichbleibend von der Bank verrechnet. Die Laufzeit kann dabei nur ein paar Jahre oder für die gesamte Spanne des Kredites gewählt werden. Je höher die Laufzeit der Fixzinsphase desto höher der Zinssatz.

Variabel wiederum bedeutet, dass die Zinsen variieren. Wie sich die Zinsen entwickeln, ist allerdings nicht der Willkür der Bank überlassen, sondern richtet sich nach dem EURIBOR.

Finanzierung genehmigt– jetzt wird die Eigentumswohnung gekauft

Wurde die gewünschte Finanzierung genehmigt, ist ein erster großer Meilenstein auf dem Weg zur Traumwohnung geschafft. Doch sie ist nur ein Teil des gesamten Projekts. Denn vor und bei dem Kauf einer Immobilie gibt es noch einige weitere Punkte zu klären. Insbesondere dann, wenn es sich um den ersten Kauf einer Eigentumswohnung handelt.

Hier einige Tipps unserer Finanzierungsspezialisten, um unangenehmen Überraschungen beim Kaufvorgang vorzubeugen:

1. Besichtige die Immobilie gemeinsam mit jemandem, der Erfahrung hat
   Bei der finalen Besichtigung geht es um weit mehr als nur darum, ob dir die Wohnung gefällt. Denn es ist wichtig, bereits frühzeitig zu bewerten ob Sanierungsbedarf besteht und in welchem Ausmaß Sanierungen oder Renovierungen anfallen. Vielleicht hast du in deinem Umfeld jemanden, der Erfahrung in derartigen Bewertungen hat. Ansonsten kannst du auch einen Sachverständigen hinzuziehen. Ein solcher Experte bringt viel Erfahrung mit und kann dir auf etwaige Mängel hinweisen.
2. Alle Unterlagen zukommen lassen und sichten
   Bestehe vor dem Kauf der Immobilie darauf, sämtlich Unterlagen auf dem Tisch zu haben. Sie geben Auskunft über künftige Kosten. Dabei handelt es sich um Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, den Energieausweis, Betriebskostenabrechnungen sowie die –vorschreibung. Zusätzlich zu den Protokollen der Eigentümerversammlung sollte man auch nach Umlaufbeschlüssen fragen, gerade was geplante Investitionen angeht. Solange man nicht Eigentümer ist, wird die Hausverwaltung den Zugriff auf diese Unterlagen verwehren. Entweder bekommt man diese vom Makler oder vom (Noch-)Eigentümer.
3. Das Grundbuch prüfen.
   Auch im Grundbuch lassen sich einige Informationen finden. Es gibt über weit mehr Aufschluss als nur darüber, ob der Verkäufer auch tatsächlich Eigentümer ist. Der Grundbuchsauszug für die ganze Liegenschaft besagt, wie viele Eigentümer es in dem Haus gibt. Kläre im Vorfeld, ob ein Mehrheitseigentümer ansässig ist, der die anderen Parteien bei Abstimmungen überstimmen könnte.
4. Anbotslegung:
   Man kann jederzeit ein unverbindliches Kaufangebot legen. Dies muss keiner bestimmten Form entsprechen. Es ist mehr eine Absichtserklärung zum Kauf. Oft wird der genaue Preis noch danach verhandelt. Anders beim verbindlichen Angebot. Ein Makler wird das Angebot nicht an Ort und Stelle annehmen können. Dies darf er erst einen Tag nach der Besichtigung tun. Ein verbindliches Angebot sollte auf jeden Fall genau studiert werden, denn – wie der Name schon sagt – ist es rechtlich bindend, wenn man dieses unterschrieben zurückschickt. Eine Variante ist auch, den Vermerk „vorbehaltlich Finanzierungszusage“ zu machen. Das wird aber nicht immer als verbindliches Angebot akzeptiert.
5. Treuhandkonto zur Absicherung des Geldes
   Sollte es nicht ohnehin vom Verkäufer so vorgesehen sein, empfehlen wir, den Kauf mit einem Anwalt oder Notar abzuwickeln. Der Kauf muss ohnehin von einem Notar beglaubigt werden. Er kann aber bereits im Vorfeld hilfreich zur Seite stellen, den Kaufvertrag ausstellen und auch als Treuhänder fungieren. Mittels Treuhandkonto kann der Notar sicherstellen, dass beide Parteien ihren Pflichten nachkommen. Der Käufer überweist das Geld, der Verkäufer übergibt die Immobilie.
6. Bauträgervertragsgesetz
   Für Wohnungen, die sich noch im Bau befinden, gelten strengere Sicherheitsvorkehrungen. Diese sind im Bauträgervertragsgesetz festgehalten. Meist sind hohe Vorauszahlungen für die Immobilie fällig und der Konsument soll vor einer möglichen Insolvenz des Bauträgers (und damit dem Verlust seiner Anzahlung) geschützt werden. Bei Anboten von und Verträgen mit Bauträgern empfiehlt es sich in jedem Fall, einen Anwalt und einen Finanzierungsspezialisten zu konsultieren.

Fazit

Die Finanzierung einer Eigentumswohnung ist keine ganz einfache Sache. Es gibt viele Einzelheiten zu klären. Auch dieser Ratgeber kann nicht jede individuelle Ausgangslage abbilden. Dafür haben wir unsere Finanzierungsspezialisten, die im persönlichen Gespräch besser auf individuelle Bedürfnisse eingehen können. Sie helfen dabei, die finanziellen Voraussetzungen bestmöglich zu klären und finden die optimale Finanzierungslösung.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenmittel benötigt man für eine Eigentumswohnung?

In der Regel sind 20 % des Kaufpreises ein guter Richtwert. Je höher die Eigenmittel desto besser sind in den meisten Fällen die Konditionen der Bank.

Wie lange sollte man eine Eigentumswohnung finanzieren?

Grundsätzlich sollte man spätestens zum Pensionsantritt schuldenfrei sein. Ansonsten ist es gängige Praxis, die Finanzierung so lange wie möglich auszulegen. So erhält man die monatlich niedrigste Belastung, kann aber jederzeit Sondertilgungen durchführen.

Wie kann man sich eine Eigentumswohnung finanzieren?

Wenn man den Kaufpreis nicht mit Erspartem begleichen kann, kann man für den Kauf einer Eigentumswohnung eine Finanzierung bei einer Bank beantragen. Diese kann mit fixer oder variabler Verzinsung gewählt werden.

Wie kann man eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital?

Die meisten Banken setzen für den Kauf einer Eigentumswohnung Eigenkapital in Höhe von rund 20 % des Kaufpreises voraus. In manchen Fällen sind jedoch individuelle Lösungen denkbar. Lass dich hierfür am besten von einem Finanzierungsexperten beraten.

Wie viel sollte eine Eigentumswohnung kosten?

Der Preis einer Eigentumswohnung hängt von vielen Faktoren ab. Unter anderem von der Größe der Immobilie, der Lage, dem Zustand sowie der Ausstattung. Mit dem Kaufpreis alleine ist es jedoch nicht getan. Man muss rund 10 % des Kaufpreises an Kaufnebenkosten sowie 5 % des Kaufpreises an Finanzierungsnebenkosten rechnen.