Finanzierung einer Ferienimmobilie

Ferienimmobilie in Österreich

Die Finanzierung eines Feriendomizils in Österreich unterscheidet sich nicht wesentlich von der Finanzierung eines Eigenheims. In der Regel dient dem Finanzierungsinstitut das Ferienhaus oder die Ferienwohnung selbst als Sicherheit für den Hypothekarkredit.

Häufig ist eine Ferieimmobilie nach dem Eigenheim die zweite Immobilie, die mittels Finanzierung angeschafft werden soll. Wer bereits ein fremdfinanziertes Eigenheim besitzt, kann die Bank (insofern genug freie Deckung übrig ist) mittels Simultanhypothek in beide Grundbücher eintragen lassen.

Ungünstig wird die Situation, wenn erst ein geringer Teil des Eigenheims abbezahlt wurde. Dann kann es sein, dass die Bank für die Finanzierung der Ferienimmobilie eine höhere  Eigenmittelquote oder weitere Sicherheiten fordert.

Prinzipiell hat man bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie so wie bei der Eigenheim-Finanzierung die Wahl zwischen fixer und variabler Verzinsung. Auch die Laufzeit der Finanzierung ist flexibel wählbar. Die OPTIFIN Finanzexperten empfehlen, genauso wie bei der klassischen Immobilienfinanzierung, eine möglichst lange Laufzeit zu wählen. Denn ein vorzeitiges Tilgen ist immer möglich. Eine Verlängerung der Laufzeit ist hingegen – wenn überhaupt durchführbar – mit einigem Aufwand verbunden.

Immobilie im Ausland

Soviel vorweg: Die Finanzierung einer Immobilie im Ausland ist um einiges aufwändiger. In den allermeisten Fällen kann sich die inländische Bank in einem ausländischen Grundbuch nicht oder nur sehr schwer besichern. Deshalb stehen viele Banken derartigen Finanzierungen skeptisch gegenüber. Eine weitere Option ist es, auf ein ausländisches Finanzierungsinstitut auszuweichen.

Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Ferienimmobilie im Ausland zu finanzieren:
1. Über eine Bank oder Bausparkasse in Österreich
2. Über eine Bank im Ausland

Die für den Kreditnehmer einfachere und sichere Methode ist sicherlich der Hypothekarkredit einer inländischen Bank oder Bausparkasse. Das beginnt schon bei der Besprechung des Finanzierungsvertrags. Bei einer inländischen Bank sind Verständnisschwierigkeiten aufgrund einer Sprachbarriere so gut wie ausgeschlossen. Das Kleingedruckte eines Kreditvertrags in einer anderen Sprache zu verstehen, ist nicht einfach und die Unterzeichnung des Vertrags daher mit einigen Risiken verbunden.

Selbst wenn man die Landessprache der ausgewählten Bank spricht oder diese sogar die eigene Muttersprache ist, sind Bank- und Rechtsgebarungen von Staat zu Staat sehr unterschiedlich.

Ein Argument für eine ausländische Bank sind in vielen Fällen Probleme mit der grundbücherlichen Besicherung. Denn beantragt man die Finanzierung im Inland, wird die Bank oder Bausparkasse das bereits bestehende österreichische Eigenheim (Wohnung oder Haus) als Pfand eintragen. Sollte man allerdings kein Eigenheim besitzen oder ist dieses noch stark durch eine weitere Finanzierung belastet, wird es schwierig eine Finanzierung für die Ferienimmobilie über eine österreichische Bank zu bekommen. Kann man zudem keine entsprechenden Sicherheiten vorweisen, bleibt nur noch die Finanzierung über eine ausländische Bank.

Rechne in einem solchen Fall aber schon vorab mit höheren Notar- und Gerichtskosten sowie Bankgebühren. Auch ein eventuell benötigter Dolmetscher muss bezahlt werden.

Die ausländische Bank wiederum hat es schwerer, deine Bonität einzuschätzen. In manchen Fällen kann von der Bank auch gar keine Gehaltspfändung durchgeführt werden.

Bei der Anschaffung einer Ferienimmobilie handelt es sich also um eine komplexere Finanzierungsform. Daher ist es auf jeden Fall empfehlenswert, die Sachlage im Vorfeld mit einem Finanzierungsexperten zu besprechen. Die OPTIFIN Finanzierungesperten stehen dir in einem unverbindlichen Erstgespräch gerne beratend zur Seite,  bevor du dich auf ein Kreditangebot einlässt.

Welche Kosten kommen beim Kauf einer Ferienimmobilie auf den Käufer zu?

Die Kosten beim Kauf einer Ferienimmobilie sind natürlich von Land zu Land unterschiedlich. Informiere dich daher im Zielland genau! Beim Kauf einer Ferienimmobilie in Österreich  sollte man im ersten Schritt mit all jenen Nebenkosten rechnen, die auch beim Kauf eines Eigenheims anfallen.

Dazu zählen:

• Vertragsvergebührung
• Grunderwerbssteuer
• Grundbucheintragungskosten
• Maklergebühren
• Notariats- und Anwaltskosten
• Bank- bzw. Kreditkosten bei Fremdfinanzierung

Zusätzlich fallen meist Tourismusabgaben an, die je nach Gemeinde unterschiedlich hoch sein können.

Wer seine Ferienimmobilie neben der Eigennutzung auch vermieten möchte, sollte sich schon im Vorfeld mit folgenden Themen vertraut machen:

• Miet- und Melderecht
• Meldepflichten
• Steuern und Ortstaxen
• gewerberechtliche Bestimmungen

All diese rechtlichen Grundlagen variieren je nach Bundesland und können sogar von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein.  Eine erste Informationsgrundlage kann das Mietrechtsgesetz sein. Das alleine reicht aufgrund der unterschiedlichen Vorgehensweisen in Ländern und Gemeinden oft nicht aus. Sollte es sich um die Anschaffung mehrerer oder größerer Ferienobjekte handeln, ist auch zu prüfen, ob zur Vermietung ein Gewerbe in dem entsprechenden Staat angemeldet werden muss.

Laufende Kosten einer Ferienimmobilie

Schon vor dem Kauf des gewünschten Feriendomizils solltest du dir Gedanken über laufende Kosten der Immobilie machen. Viele kalkulieren zunächst lediglich mit dem Kaufpreis, lassen aber laufende monatliche Kosten außer Acht. Auch einmalige Zahlungen, etwa für Reparatur- oder Sanierungsarbeiten, können nach Abschluss des Kaufvertrages anfallen. Gerade wenn eine bereits bestehende Immobilie erworben wird, sollte diese vor Kauf gründlich auf etwaige Mängel überprüft werden. Sollte es sich um einen Neubau handeln, ist es dennoch empfehlenswert, vorzusorgen. Du solltest dir monatlich einen gewissen Betrag auf die Seite legen, um einen Sicherheitspolster für etwaig auftretende Reparaturen zu haben.

An laufenden Ausgaben solltest du neben den Finanzierungsraten folgende Kosten mit einkalkulieren:

• anfallende Steuern
• Betriebskosten
• Kosten für Wartungsarbeiten
• Verwaltungskosten
• Kommunale Abgaben: Müllabfuhr, Straßenreinigung etc.
• Versicherungsbeiträge
• ggf. Sanierungsarbeiten und Reparaturen

Was kann ich als Ferienimmobilie nutzen

Tatsächlich kann man nicht einfach jede Wohnung oder jedes Haus als Feriendomizil nutzen. Die Liegenschaft muss als Ferienimmobilie genehmigt sein. In österreichischen Tourismusorten ist es mittlerweile oft sehr schwierig, eine solche Genehmigung im Nachhinein zu bekommen.

Worin unterscheidet sich die Ferienimmobilie nun von meinem festen Wohnsitz? Einerseits in der Aufenthaltsdauer. Aber auch die Meldung ist eine andere. Die Ferienimmobilie wird man lediglich als „Nebenwohnsitz“ (landläufig auch Zweitwohnsitz genannt) angeben. Zu Gemeinderats- oder Landtagswahlen ist man am Standort der Ferienimmobilie damit nicht berechtigt. Genauso wenig hat man automatisch Anspruch auf einen Kindergarten- oder Schulplatz im Sprengel. Beispielsweise haben in Wien auch nur Anrainer mit Hauptwohnsitz ein Recht auf ein „Parkpickerl“. Weitere Einschränkungen gibt es bei Förderungen. Ein Nebenwohnsitz ist also mit einigen Einschränkungen verbunden. Nicht eingeschränkt ist hingegen die Anzahl der Nebenwohnsitz. Es können beliebig viele begründet werden.

Wochenendhaus finanzieren

Das klassische Wochenendhaus fällt ebenso wie eine Ferienwohnung unter die Kategorie Nebenwohnsitz. Für den Kauf der Immobilie können dieselben Finanzierungen in Anspruch genommen werden wie beim Kauf eines Eigenheims. Es handelt sich dabei um den klassischen Bankenkredit (Hypothekarkredit) aber auch ein Bauspardarlehen.

Wenn es sich um ein Pachtgrundstück handelt, sind  Berechnungsunterschiede zu beachten.  Der Ankauf einer solchen Immobilie kann finanziert werden, das Grundstück selbst hat aber keinen Wert. Das wirkt sich auf die Eigenmittelberechnung aus. Es wird nur der Wert des Hauses, das gekauft oder errichtet werden soll, angeführt. Dennoch sind zumindest 20 % der Finanzierungssumme durch Eigenmittel gedeckt werden. Ein Grundstück kann nicht in die Eigenmittelquote eingerechnet werden, da es sich um kein Eigentum, sondern lediglich ein Mietverhältnis handelt.

Achtung beim Kauf und bei der Finanzierung

Der Kauf einer Ferienimmobilie muss ebenso gut überlegt werden wie der Kauf eines Eigenheims. Da das Thema Feriendomizil immer sehr positiv besetzt ist, vergisst man leicht die Tragweite der Entscheidung. Insbesondere wenn es sich um den Kauf einer Immobilie im Ausland handelt, sollten alle Eventualitäten und auch das Kleingedruckte restlos geklärt sein. Offene Fragen oder Unsicherheiten müssen auf jeden Fall vor Zusage zum Kauf aus dem Weg geräumt werden. Besondere Vorsicht ist bei Schnäppchen geboten – sie haben meist einen Haken!

Bei der Aufnahme einer Finanzierung helfen dir die OPTIFIN Finanzierungsspezialist:innen sehr gerne. So hast du Rechtssicherheit und kannst dich darauf verlassen, die besten Konditionen zu erhalten.

Häufig gestellte Fragen

Kann man ein Ferienhaus finanzieren?

Ja. Ein Ferienhaus ist genauso finanzierbar wie eine Immobilie, die als dauerhafter Wohnsitz verwendet wird. Die Bank trägt sich als Sicherheit im Grundbuch ein. Komplizierter wird es, wenn sich das Ferienhaus im Ausland befindet. Dann benötigt man meist relativ hohe Eigenmittel oder eine Immobilie in Österreich, die zusätzlich besichert werden kann.

Was ist eine Ferienimmobilie?

Unter einer Ferienimmobilie versteht man eine Wohnung oder ein Haus, in der/in dem man sich nicht dauerhaft aufhält. Die Ferienimmobilie wird daher als Nebenwohnsitz angegeben. Sie kann sowohl im In- als auch im Ausland liegen.

Wie kann ich eine Ferienwohnung im Ausland finanzieren?

Die Finanzierung einer Ferienimmobilie im Ausland kann entweder über eine österreichische Bank oder über eine Bank im Zielland abgeschlossen werden. Einfacher ist es, die Finanzierung über eine Bank oder Bausparkasse in Österreich abzuwickeln.

Welche Nebenkosten bei Kauf einer Ferienimmobilie?

Die exakten Kosten können von Land zu Land variieren. Bei dem Kauf einer Ferienimmobilie in Österreich sind mit denselben Nebenkosten zu rechnen, die auch beim Kauf eines Eigenheims anfallen.

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Grundsätzlich ist es möglich als Steuerausländer eine Immobilie in Österreich zu erwerben. Die Finanzierung gestaltet sich oft schwierig, da sich ausländische Banken nicht im österreichischen Grundbuch eintragen können. Österreichische Banken wiederum können das Einkommen nur schwer als Sicherheit werten.