Finanzierungsvoraussetzungen: Österreich vs. Deutschland
In Deutschland liegt der Fokus bei der Kreditvergabe stark auf der Bonität des Kreditnehmers, also auf seinem Einkommen, seiner Beschäftigungssituation und seiner bisherigen Zahlungshistorie. Auch in Österreich spielt die Bonität eine zentrale Rolle, allerdings ist die Bewertung durch Banken hier oft strenger und konservativer, insbesondere bei Kunden ohne Hauptwohnsitz in Österreich.
Was bedeutet das konkret?
- Eigenmittelanteil: Während in Deutschland Finanzierungen mit nur 10–20 % Eigenkapitalanteil möglich sind, erwarten österreichische Banken bei Ausländern in der Regel mindestens 30–40 % Eigenmittel. Bei Ferienimmobilien können es sogar 50 % sein.
- Einkommensnachweis: Österreichische Banken verlangen detaillierte und formalisierte Unterlagen – Lohnzettel, Jahreslohnkonten, Steuerbescheide. Deutsche Unterlagen werden nicht immer 1:1 akzeptiert.
- Wohnsitzthematik: Wer in Deutschland lebt, aber in Österreich finanzieren will, wird als sogenannter Steuerausländer eingestuft. Das bringt zusätzliche Hürden bei der Kreditprüfung mit sich.
Bewertung von Immobilien: Österreich arbeitet vorsichtiger
Ein weiterer wesentlicher Unterschied liegt in der Immobilienbewertung. In Deutschland wird der Kaufpreis oft als Basis für die Finanzierung akzeptiert, sofern er plausibel ist. In Österreich hingegen gilt oft der Grundsatz:
„Es wird finanziert, was als Verkehrswert feststellbar ist – nicht was bezahlt wird.“
Die Folge:
- Unabhängige Bewertung: Banken beauftragen eigene Sachverständige, die den Wert der Immobilie oft deutlich niedriger ansetzen als den Kaufpreis.
- Niedriger Beleihungswert: Der Beleihungswert kann 10–20 % unter dem Marktpreis liegen, was den notwendigen Eigenmittelanteil zusätzlich erhöht.
Zinsgestaltung und Kreditmodelle im Vergleich
Auch wenn die Zinsen im Euroraum grundsätzlich vergleichbar sind, gibt es Unterschiede bei Kreditarten und Laufzeiten:
- In Deutschland sind Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung (10, 15 oder 20 Jahre) Standard. Viele Kreditnehmer schätzen die Planungssicherheit.
- In Österreich sind variable Zinsen deutlich verbreiteter. Fixzinsdarlehen gibt es, aber sie sind oft teurer oder auf kürzere Zeiträume begrenzt.
- Vollständige Sondertilgungen sind in Österreich nicht automatisch im Vertrag inkludiert – sie müssen explizit vereinbart werden und sind teilweise kostenpflichtig
Laufzeiten, Fixzinsen und Anschlussfinanzierung: Fundamentale Unterschiede
Ein oft unterschätzter, aber essenzieller Unterschied zwischen Immobilienfinanzierungen in Deutschland und Österreich betrifft die Gestaltung der Kreditlaufzeiten und der Zinsbindung.
Deutschland: Klar getrennte Phasen mit Anschlussfinanzierung
In Deutschland ist die klassische Immobilienfinanzierung in zwei Phasen unterteilt:
- Zinsbindungsphase (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre):
Der Zinssatz ist fix und ändert sich während dieser Zeit nicht – unabhängig von der Marktentwicklung. Die monatliche Rate bleibt konstant, je nach Zinsniveau verändert sich das aushaftende Kapital zum Ende der ersten Phase. - Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung:
Der Kredit ist in der Regel noch nicht vollständig getilgt, es folgt eine neue Verhandlungsrunde über die restliche Finanzierung. Diese kann bei der gleichen oder einer anderen Bank erfolgen.
Diese Struktur ermöglicht einerseits Planungssicherheit, birgt aber auch das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
Österreich: Gesamtlaufzeit mit integrierter Fixzinsphase
In Österreich funktioniert das Modell grundlegend anders:
- Gesamtlaufzeit und Fixzinsphase werden separat definiert.
- Typischer Aufbau:
– Gesamtlaufzeit des Kredits: z. B. 30 Jahre
– Fixzinsphase innerhalb dieser Laufzeit: z. B. 15 oder 20 Jahre
– Restlaufzeit danach: variabler Zinssatz, üblicherweise Euribor + Marge
Es gibt keine klassische Anschlussfinanzierung wie in Deutschland. Nach Ablauf der Fixzinsphase läuft der Kredit einfach weiter – aber mit variabler Verzinsung.
Was heißt das für Kreditnehmer?
- In Deutschland: Nach Ablauf der Zinsbindung muss aktiv neu verhandelt werden. Das eröffnet Chancen (z. B. durch Bankenwechsel), bringt aber auch Unsicherheiten mit sich.
- In Österreich: Der Kredit läuft automatisch weiter, aber unter neuen, variablen Konditionen. Kein neuer Vertrag notwendig, aber auch kein erneuter Bankenwechsel ohne Umschuldung.
Das birgt sowohl Vorteile (weniger Aufwand) als auch Risiken (Zinssteigerungen). Eine rechtzeitige Planung für die Zeit nach der Fixzinsphase ist daher entscheidend.
Notar, Grundbuch und Nebenkosten: Wer zahlt was – und wann?
Die Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung werden in Österreich anders strukturiert als in Deutschland. Insbesondere beim Erwerb durch Nicht-Österreicher gelten einige Besonderheiten:
| Kostenart | Deutschland (typisch) | Österreich (typisch) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 3,5 % |
| Grundbuchseintragung | 0,5 % | 1,1 % |
| Notarkosten | 1–1,5 % | 1–3 % (oft über Vertragsanwälte) |
| Maklergebühr | bis zu 3,57 % | bis zu 3,6 % |
| Kreditbearbeitungsgebühr | selten | 1–3 % des Kreditbetrags |
Zudem werden in Österreich viele Verträge über Treuhandmodelle mit Anwälten oder Notaren abgewickelt. Dies erhöht die rechtliche Sicherheit, aber auch die Kosten – ein Faktor, den deutsche Käufer oft unterschätzen.
Fazit des Kreditvergleichs: Unterschiede kennen – und richtig nutzen
Die Unterschiede zwischen Österreich und Deutschland für Immobilienfinanzierungen sind nicht nur formaler Natur – sie wirken sich direkt auf Machbarkeit, Kosten und Sicherheit der Finanzierung aus. Wer als deutscher Steuerausländer in Österreich eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich frühzeitig mit den lokalen Gepflogenheiten vertraut machen und auf eine solide Beratung setzen.
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