Mieten oder Kaufen Rechner Deutschland

Mit Hilfe unseres Mieten oder kaufen Rechners lässt sich schnell & einfach berechnen, was sich eher für dich lohnt: Das Wohnen auf Miete oder die Anschaffung eines Eigenheims. Die Entscheidung hängt nicht nur von deinen finanziellen Mitteln, sondern auch von der Markt- und Lebenssituation ab.

Falls du Fragen zu den Ergebnissen des Rechners hast, kannst du jederzeit die OPTIFIN Finanzierungsspezialisten kontaktieren. Sie helfen dir auch dabei, den idealen Zeitpunkt für eine mögliche Immobilienanschaffung bzw. -finanzierung zu finden.

Immobilie mieten oder kaufen?

Angenommen, man mietet ein Leben lang ein Haus. Welchen Betrag würde man sich im Vergleich zum Hauskauf ersparen? Und welche Punkte sprechen dann gegen den Hauskauf?

Eines steht fest: Die bezahlte Miete ist in keinem Fall vermögensbildend. Das bedeutet, jede monatlich gezahlte Miete ist unwiderruflich weg.

Bei einer gekauften Immobilie hingegen fließt ein Teil direkt in das eigene Vermögen. Nämlich jener Teil der Rate, der für die Tilgung der Finanzierungssumme aufgewandt wird. Die Ausgaben für die Zinsen sowie Instandsetzung bzw. Sanierungskosten hingegen können der Miete gegenüber gestellt werden. Auch diese Kosten sind nicht direkt vermögensbildend, gelten also als reine Ausgaben.

Die allgemeinen Betriebskosten

Doch wie steht es um die Betriebskosten? Diese fallen schließlich auch bei Eigentum an.

Zu den Betriebskosten zählen folgende Ausgaben:

• Grundsteuer
• Wasser
• Kanalanschluss
• Müllgebühren
• Rauchfangkehrer

Sie werden in der Regel in die Mietkosten einkalkuliert. Der Vermieter verrechnet seine zu zahlende Grundsteuer  in der Regel als „öffentliche Abgabe“ anteilig an die Mieter weiter.

Andere Beträge wiederum sind auch bei der Mietwohnung nicht im Mietpreis inkludiert. Dazu zählen etwa:

• Wartung & Service (in der Wohnung z.B. Schädlingsbekämpfung, außertürliche Reinigung, Beschädigungen)
• Versicherung
• Strom
• Heizung

Die monatliche Differenz zwischen einer Mietimmobilie und der eigenen Immobilie hält sich in Grenzen. Denn der Vermieter wird so viel wie möglich an den Mieter weiter verrechnen.

Die Instandhaltungskosten

Wer eine Immobilie sein Eigen nennen möchte, muss sich auch mit der Instandsetzung auseinandersetzen. Bei Eigentumswohnungen rechnet man mit etwa € 9,- pro Jahr und Quadratmeter. Bei neuen Wohnungen geht man von etwas geringeren Kosten aus, bei Altbauwohnung dafür von mehr. Für eine 100 m² große Wohnung sollten also ca. € 75,- pro Monat an Instandhaltungskosten kalkuliert werden.

Bei Häusern kann man von ca. € 2,- pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat ausgehen. Ein Haus mit 100 m² kommt also auf ca. € 200,- pro Monat an Instandhaltung.

Die Kreditkosten

Um die Berechnung abzuschließen benötigen wir noch die Kosten, die die Finanzierung erzeugt. Dazu zählen etwa 5 % der Finanzierungssumme an einmalige Kosten. Bei einem Haus mit € 300.000,- Kaufpreis sind das also einmalig € 15.000,-. Monatliche Kosten entstehen durch die Zinsen, die für das geliehene Geld anfallen. Hier kann man im Schnitt von etwa 30 % der Rate ausgehen. Anfangs ist der Betrag höher, am Ende der Finanzierung geringer.

Rechenbeispiel Kaufen oder Mieten:

Zur einfacheren Darstellung vergleichen wir eine Eigentumswohnung mit 100 m² mit einer gleich großen Mietwohnung.

• Miete Kalt: € 1.000,-
• Kaufpreis Wohnung: € 384.000,-
• Kredit: Laufzeit 30 Jahre, eff. Zins fix 1,25 %, monatliche Rate = € 1.300,-

Mit unserem Mieten Kaufen Rechner erhalten wir hier auf 50 Jahre Vergleichszeitraum folgendes Ergebnis:

• Ausgaben Kredit: € 468.000,-
• Ausgaben Miete: € 600.000,- (angenommene Mietpreissteigerung p.a. 2%)
• Monatsmiete am Ende: € 2.172,45

Differenz Kauf zu Miete: € 300.000,-

Nun müssen wir noch die Ausgaben für Instandhaltung abziehen. Wie oben berechnet wählen wir € 9,- x 100 m² x 50 Jahre = € 45.000,-.

Differenz Kauf zu Miete: € 255.000,-

Viele Mieten-oder-Kaufen-Vergleiche beziehen eine Ansparvariante für den Mieter mit ein. Denn zu Beginn sind – wie im Rechenbeispiel angegeben – die monatlichen Finanzierungskosten teurer (hier um € 300,-) als die monatlichen Mietkosten. Die Ansparvarianten werden meist in Form eines ETF berechnet. Grundsätzlich wollen wir diesem Modell nicht widersprechen. Doch unser Immobilienkunde kann ab dem 30. Jahr und dem Ende der Finanzierung die gesamte Kreditrate einsparen. Beide genannten Effekte sollen nicht unberücksichtigt bleiben.

Mieter spart:

Jahre 1 bis 15: € 300,- mtl., ergibt gesamt: € 205.000,-
Danach bleibt das Geld unberührt bis ins 50. Jahr, ergibt: € 451.000,-.

Käufer spart:

Jahre 31 bis 50: € 1.200,- mtl., ergibt gesamt: € 366.500,-

Für die Rechnung haben wir in beiden Fällen eine Verzinsung von 3 % angenommen. Wir erhalten also für den Mieter ein Plus von € 84.500,-.

Das ergibt eine Differenz von Kauf zu Miete in Höhe von € 170.500,-.

Ergebnis Rechenbeispiel:

Kommen wir zum Endergebnis. Dafür muss noch ein Wert mit kalkuliert werden, nämlich der Wert der Immobilie. Schließlich kann der Käufer seine Immobilie jederzeit verkaufen, wenn er das möchte. Selbst wenn kein Wertzuwachs der Immobilie angenommen wird, sollten zumindest inflationsbedingt die investierten € 384.000,- zu erzielen sein. Die Wohnung ist zwar zum angenommenen Zeitpunkt (nach Ablauf der Finanzierung) bereits 50 Jahre alt. Doch der Immobilienmarkt steigt in der Regel relativ mit der Inflation an.

• Der Mieter hat ein Sparvolumen von € 451.000,- angehäuft.
• Der Käufer hat ein Vermögen von € 384.000,- + € 366.500,- = € 750.500,- angehäuft.

Das Endergebnis beträgt also € 299.500,- Plus für den Käufer.

Dennoch: Alle Parameter in diesem Rechenbeispiel können variieren. Kaum ein Mieter wird 50 Jahre in derselben Wohnung leben oder das Ersparte nie angreifen. Ebenso wird der Käufer eventuelle  Umbauten vornehmen und wohl auch nicht die gesamte Kreditrate ab dem 31. Jahr besparen wollen. Wir wollten mit diesem Rechenbeispiel aufzeigen, worauf man für die eigene Berechnung achten sollte und wie man sie gestalten kann.

Für eine so wichtige und lange Lebensentscheidung sollte unbedingt auch die persönliche Einstellung herangezogen werden. Nicht jeder fühlt sich mit einer langfristigen Bindung wohl. Wer beispielsweise in den nächsten fünf bis zehn Jahren umziehen möchte, sollte lieber mieten statt kaufen. Aus reiner Kostensicht ist es aber schwierig, das Beispiel so zu gestalten, dass eine Miete vorteilhaft wäre.

Rechtlicher Hinweis:

Dieses Kalkulationsmodell bzw. das Berechnungsbeispiel dient nur zur persönlichen Information und stellt kein verbindliches Angebot dar. Über ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept informieren dich gerne unsere OPTIFIN Finanzierungsexperten.

Bei der Berechnung des oben angegebenen Kalkulationsmodells gehen wir von einem durchschnittlichen Zinssatz mit hypothekarischer Besicherung aus.

Unterschiede in der Kostenstruktur

Miet- und Kaufobjekte miteinander zu vergleichen, ist gerade für Privatpersonen oftmals gar nicht so einfach. Denn die Kostenstruktur ist gänzlich unterschiedlich. Während beim Mietobjekt die monatliche Belastung durchgehend gleich hoch bleibt –beziehungsweise mit der Inflation ansteigt–, muss für die Immobilie im Eigentum ein Kredit aufgenommen werden. Dazu ist am Anfang ein gewisser Eigenmittelanteil notwendig. Wenn der Kredit am Ende der Laufzeit abbezahlt ist, fällt ein großer Teil der monatlichen Belastung weg. Wir schauen auf die einzelnen Kostenpunkte bei beiden Varianten:

Kosten bei Miete

Bei einer Mietwohnung sind die Eingangskosten niedriger. Kaution und (wenn nötig) Maklergebühr halten sich vergleichsweise in Grenzen. Die Miete ist monatlich als Gegenleistung für die zur Verfügung gestellte Wohnfläche zu bezahlen. Sie steigt mit der Inflation an, genauso wie die Betriebskosten.

Folgende Kosten kommen auf den Mieter zu:

Kosten bei Kauf

Beim Kauf einer Immobilie ist die Kostenstruktur komplexer, da sie nicht nur aus monatlichen Beträgen besteht. Zunächst muss ein gewisser Eigenmittelanteil aufgewandt werden, der bei 20 bis 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten liegt (siehe dazu auch unseren Artikel zum Thema „Eigenmittelquote„). Monatlich sind Kreditraten und Betriebskosten fällig. Je nach Immobilie sind über die Jahre immer wieder Instandhaltungskosten zu kalkulieren.

Wir fassen die Kosten für den Käufer zusammen:

Mieten oder Kaufen – der Vorsorge-Aspekt

Beim Kauf einer Immobilie spielt der Vorsorgeaspekt fürs Alter eine sehr große Rolle. Für eine Mietwohnung hat man auch im Pensionsalter immer noch dieselben Kosten zu tragen. Im Verhältnis sogar höher, da

1. die Pension nicht gleich hoch ist wie das Einkommen aus der beruflichen Tätigkeit und
2. die Pension meist nicht gleichmäßig mit der Inflation ansteigt

Bei einer Immobilie im Eigentum sind nach Tilgung des Kredits monatlich nur noch die Betriebskosten fällig. Dadurch bleibt im Pensionsalter mehr Geld übrig.

Plus: Das aufgewandte Geld hat einen Mehrwert geschaffen. Es besteht Eigentum, das auch verkauft werden könnte und das zu einem höheren Preis als beim Kauf. In der Vergangenheit sind die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen, meist sogar über der Inflationsrate.

Dem Vorsorge-Aspekt entgegenwirken

Nur eine gekaufte Immobilie kann der Altersvorsorge dienen. Viele Finanzberater gehen hier aber andere Wege, um auch bei einer Mietwohnung diesen Vorsorgeaspekt zu berücksichtigen. Dabei wird das nicht aufgewandte Eigenkapital veranlagt, um daraus im Alter Profit zu ziehen. Nur dann macht ein Vergleich überhaupt Sinn, da die Mietwohnung mit immer steigenden laufenden Kosten einer abbezahlten Eigentumswohnung nicht gegenübergestellt werden kann.

Der Haken: Auf der Bank gibt es keine Zinsen für Spareinlagen. Da verliert das Geld momentan durch die Inflation sogar an Wert. Das heißt, der Mieter muss am Kapitalmarkt anlegen, um eine entsprechende Rendite zu erzielen. Aktien sind jedoch nicht jedermanns Sache und eine gewisse finanzielle Vorbildung ist nötig, um hier überhaupt Gewinne zu erzielen. Eine andere Möglichkeit wäre es, als Immobilieninvestor das Geld sehr wohl in Wohnungen anzulegen – nur eben, um diese als Anlegerwohnungen zu vermieten anstatt selbst darin zu wohnen.

Instandhaltungsbedarf

Das sind Kosten, die nur auf Wohnungs- und Hauseigentümer zukommen. Der Mieter hat keine Instandhaltungskosten zu tragen. Diese Ausgaben müssen mit der monatlichen Miete gedeckt sein. Ausnahmen können nur die Wohnung selbst betreffen, niemals aber die Haussubstanz.

Wenn Sanierungsarbeiten an einem Wohnhaus durchzuführen sind, so werden diese auf die Eigentümergemeinschaft aufgeteilt – im Verhältnis zur Größe der Wohnung. Dadurch steigt die Betriebskostenabrechnung, da meist ein Landesdarlehen aufgenommen wird, welches die Eigentümer abbezahlen müssen. Wichtig: Solche Darlehenskosten dürfen nicht auf den Mieter umgewälzt werden.

Bei Einfamilienhäusern hat der Eigentümer in jedem Fall die Instandhaltung zu tragen. Im Mietverhältnis ist es vertragsabhängig, welche Instandhaltungskosten und -aufgaben am Einfamilienhaus der Mieter und welche der Vermieter übernimmt, da das Mietrechtsgesetz hierfür keine Regelung vorsieht. Daher sollte man als Mieter eines Hauses unbedingt auf eine klare Formulierung bestehen.

Der Lifestyle-Aspekt

Der finanzielle Blick auf die Vorteile von Miete oder Kauf ist bei einer so wichtigen Entscheidung über die gesamte Wohnsituation nicht ausreichend. Eine große Rolle spielen auch persönliche Präferenzen und die Familiensituation.

Menschen, die häufig umziehen oder sogar die Stadt wechseln, sind flexibler, wenn sie zur Miete leben. Dafür ist in einer gemieteten Wohnung nicht so viel Platz für Individualität, da die Wohnung nach Mietende in demselben Zustand übergeben werden muss, wie man sie angemietet hat. Das Eigentum hat also den Vorteil, dass man die Immobilie nach den eigenen Wünschen ausstatten und einrichten kann.

Die Dauer des Wohnsitzes

Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, sollte zumindest planen, zehn oder 15 Jahre lang dort zu wohnen. Für Menschen, die alle paar Jahre umziehen wollen oder müssen, empfiehlt sich entweder ein Mietobjekt oder der Kauf einer Vorsorgewohnung, die bei Bedarf vermietet werden kann.

Auch Bauherrenmodelle bieten diese Möglichkeit. Dabei muss man sich nicht einmal um die Vermietung kümmern. Mit dem Aufwand sinkt auch die Rendite, aber es ist eine Möglichkeit, um sich als Eigenheimbesitzer eine gewisse Flexibilität zu erhalten.

Das Erbe

Vererben kann man freilich nur Eigentum. Wem es also wichtig ist, seinen Kindern etwas zu hinterlassen, der kann das nur mit einer gekauften Immobilie tun.

Durch die Wertsteigerung der Liegenschaft sind die Kinder auf jeden Fall durch die Erbschaft begünstigt, auch wenn sie selbst nicht planen, in der Wohnung zu leben. Diese kann ja verkauft werden. Sollte der Kredit noch nicht vollständig getilgt sein, ist auch das kein Problem. Wenn die Erbbegünstigten in der Immobilie wohnen wollen, können sie den Kredit übernehmen und fertig abbezahlen. Wenn nicht, zahlen sie aus dem Verkaufserlös den Restbetrag ab.

Marktbegebenheiten

Bislang haben wir nur davon gesprochen, welche Vor- und Nachteile man beim Kaufen oder Mieten hat. Allerdings obliegt es nicht ausschließlich den Wohnungssuchenden, ob sie nun lieber kaufen oder mieten wollen. Es hängt auch sehr stark vom Angebot am Markt ab.

Prinzipiell kann man sowohl Wohnungen als auch Häuser mieten (zu beachten gilt übrigens bei der Anmietung eines Einfamilienhauses, dass dies nicht in das Mietrechtsgesetz fällt). Im Bereich von Wohnungen gibt es eine ähnlich große Auswahl bei Kaufimmobilien wie bei Mietobjekten.

In Sachen Ausstattung ist es oftmals schon schwieriger, ein passendes Mietobjekt zu finden. Besonders wenn man im Vorfeld gewisse Vorstellungen von der Einrichtung hat. Küche, Böden und Badezimmer sind in der Regel bereits eingebaut und ein Tausch nach dem eigenen Geschmack macht bei Mietwohnungen keinen Sinn.

Wesentlich schwieriger gestaltet sich jedoch die Suche nach einem Mietshaus. Das Angebot ist überschaubar und umso aufwendiger und zeitintensiver wird auch die Suche – gerade im ländlichen Bereich. Eine Haus zu kaufen oder überhaupt nach seinen Wünschen bauen zu lassen, ist meist die einzige verbleibende Option, wenn man sich ein Einfamilienhaus wünscht.

Mietvertrag und Wohnrecht

Der Mietvertrag wird im Regelfall auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen. Meist sind das drei oder fünf Jahre. Eine Aufkündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ist innerhalb der vereinbarten Mietdauer nur unter besonderen Umständen zulässig und so sichert er sich durch diese zeitliche Einschränkung ab. Das heißt im Umkehrschluss für den Mieter, dass man mit zwei Dingen rechnen muss:

1. Der Vermieter verlängert den Mietvertrag nicht und man muss nach der im Vertrag festgehaltenen Mietdauer ausziehen oder
2. der Vermieter hebt die Miete (über die Indexanpassung hinaus) nach der Mietdauer an und man hat die Wahl, ob man lieber mehr bezahlen oder ausziehen will.

Das sind beides Worst-Case-Szenarien, die vorkommen können, aber nicht müssen. Genauso gut kann die Mietwohnung auf zehn Jahre oder länger ohne Probleme zur Verfügung gestellt werden. Allerdings sind dies Risiken, die man im Eigentum nicht hat. Die Bank kann und wird die Raten nicht einfach hochsetzen, die Kreditausgaben bleiben also gleich. Im schlimmsten Fall steigen die Zinsen bei variabel verzinsten Krediten an.

Wir sind gerne für dich da

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