Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Unter einer Zwischenfinanzierung versteht man eine spezielle Art der Finanzierung. Sie ist in der Regel auf einen kurzen Zeitraum ausgelegt und dient nur der Überbrückung einer Finanzierungslücke. In der Regel steht also bei Aufnahme bereits eine weitere endgültige Finanzierung fest.
Ein Beispiel: Familie Mustermann möchte ihr Einfamilienhaus in der Stadt verkaufen, um aufs Land zu ziehen. Sie haben dort bereits ein neues Haus gefunden, für das der Kaufpreis fällig ist. Die Familie hat jedoch das alte Haus noch nicht verkauft. Es fehlt daher verfügbares Eigenkapital, um den Kauf abzuwickeln. Die Familie beantragt eine Zwischenfinanzierung. Damit kann sie das neue Haus finanzieren und den Verkauf des alten Hauses in Ruhe abwickeln.
Handelt es sich hingegen um ein Bauvorhaben, bei dem nach Baufortschritt ausbezahlt wird, verwendet man eher ein Baukonto.
Zwischenfinanzierung zum Wohnungskauf und Wohnungsverkauf
Wenn eine neue Immobilie gekauft und eine bestehende Immobilie verkauft werden soll, wird meist eine Zwischenfinanzierung benötigt. Auch ein herkömmlicher Immobilienkredit kann zu diesem Zweck herangezogen werden. Allerdings ist es in den meisten Fällen ratsam, die monatliche Ratenzahlung auszusetzen und monatlich nur die Zinsen zu bezahlen.
Das erspart eine monatliche Doppelbelastung. Ansonsten würden ein eventueller Vorkredit oder aber die Betriebskosten der bestehenden Immobilie zusätzlich zur Finanzierungsrate anfallen. Mit der Aussetzung der monatlichen Ratenzahlung hast der Kreditnehmer ausreichend Zeit, um sich um den Verkauf der bestehenden Immobilie zu kümmern und gleichzeitig die neue Immobilie zu erwerben.
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Hier erfährst du mehr zum Thema „Eigentumswohnung finanzieren„.
Wie funktioniert die Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung wird in der Regel als Möglichkeit zur Überbrückung einer Finanzierung eingesetzt. Dadurch hat eine Zwischenfinanzierung meist eine recht kurze Laufzeit. Fünf Jahre sind in den meisten Fällen das Maximum, in der Regel läuft sie zwischen ein und drei Jahre lang.
In diesem Zeitraum werden keine Raten, sondern nur die Zinsen zurückgezahlt. Die Rückzahlung erfolgt normalerweise vierteljährlich. Auch ein Zinspuffer kann beantragt werden. Er umfasst die über den gesamten Zeitraum anfallenden Zinsen und wird einfach zum finanzierten Betrag addiert.
Bei den Rahmenbedingungen gibt es großen Spielraum. Daher lohnt es sich, mehrere Angebote zu vergleichen. Dann kannst du ausschließen, dass die bei der Zwischenfinanzierung anfallenden Kosten zu hoch ausfallen.
Kosten einer Zwischenfinanzierung
Wie bei der herkömmlichen Finanzierung, fallen auch bei einer Zwischenfinanzierung Kosten an, die der Kreditnehmer trägt. Neben den anfallenden Zinsen sind das etwa:
- Bereitstellungszinsen
- Rahmenbereitstellungsprovision
- Bearbeitungsgebühren
- Sicherungskosten wie Gebühren für den Grundbucheintrag
Im Vergleich zur herkömmlichen Finanzierung gibt es hingegen einen Unterschied beim Grundbucheintrag. Verlangt eine Bank bei einer Zwischenfinanzierung eine Hypothek, fällt lediglich die Hälfte der Kosten an. Sollte sich die Rückzahlung der Finanzierungssumme verzögern, kostet eine Verlängerung 0,6 % der Kreditsumme. Sollte dir die Bank die Möglichkeit einer hinterlegten Pfandurkunde anbieten, fallen nur Grundbuch Evidenzgebühren an.
Zeitlicher Vorteil durch Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung verschafft einen zeitlichen Vorsprung und bringt die nötige finanzielle Liquidität, um das Fehlen von Eigenkapital kurzfristig zu überbrücken und die Immobilie ohne Stress und Druck verkaufen zu können.
Im Vergleich zu einer langfristigen Finanzierung bringt eine Zwischenfinanzierung außerdem eine bessere Einstufung der Bonität und man erhält bei einer langfristigen Restfinanzierung bessere Konditionen.
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Häufige Fragen
Wie lange kann die Laufzeit gewählt werden?
Die häufigsten Laufzeiten für Zwischenfinanzierungen sind: Zwölf Monate oder 24 Monate, noch kürzere Laufzeiten werden eher vermieden. Darüber hinaus gehend spricht man in der Regel von einem klassischen Immobilienkredit, der vielleicht endfällig gewählt wird, also ebenfalls nicht monatlich getilgt wird.
Kann man die Finanzierung verlängern?
Da es sich auch bei einer Zwischenfinanzierung um einen Kredit handelt, müssten für eine Verlängerung der Laufzeit neue Kreditverträge gezeichnet werden. Dadurch fällt ein Teil der Nebenkosten erneut an. Man sollte also tunlichst vermeiden, Laufzeiten zu verlängern. Je nach Kreditinstitut gibt es bei überschaubaren Verlängerungen Entgegenkommen. Dennoch sollte man schon im Vorfeld möglichst genau schätzen, wie lange man die Zwischenfinanzierung benötigt und am besten etwas Spielraum mitberechnen.
Muss eine Zwischenfinanzierung im Grundbuch eingetragen werden?
Das liegt an den jeweiligen Vorgaben der finanzierenden Bank. Viele Banken verzichten bei einer Zwischenfinanzierung auf die teure Grundbucheintragung und begnügen sich mit einer hinterlegten Pfandurkunde oder eingetragenen Rangordnung. Die Kosten dafür betragen ein Bruchteil der klassischen Grundbuchgebühren. Es fallen nur Kosten für die Grundbuchsprüfung an, da die Bank sicherstellen muss, dass keine Vorlasten eingetragen sind.
Kosten einer Zwischenfinanzierung
Die Kosten einer Zwischenfinanzierung sind meist etwas geringer als bei einem klassischen Kredit. Den größten Unterschied macht dabei die Grundbucheintragung, die je nach Bank ganz wegfallen kann. In Summe sind folgende Gebühren und Kosten zu erwarten: Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Grundbuchevidenzgebühren bei einer Pfandurkunde, oder Grundbucheintragungsgebühren. Die Zinsen fallen durch die kurze Laufzeit etwas höher aus, als das bei einer sonst üblichen Immobilienfinanzierung der Fall wäre. Durch die kurze Laufzeit fällt das aber nicht so ins Gewicht.
Variable oder fixe Verzinsung?
Die Verzinsung wird in den allermeisten Fällen variabel gewählt. Durch die überschaubare Laufzeit ist das Risiko steigender Zinsen überschaubar. Fixe Verzinsungen werden dann gewählt, wenn die Laufzeiten deutlich länger als ein Jahr gewählt werden.
Wird Eigenkapital benötigt?
Das liegt eher an der Gesamtfinanzierung der neuen Immobilie. Wie üblich sollten hier mindestens 20 % an Eigenmitteln vorhanden sein, damit die Bank gute Konditionen vergibt. Mit der Zwischenfinanzierung hat das aber nur im Gesamtkontext zu tun.
Wie wird eine Zwischenfinanzierung getilgt?
Im Gegensatz zu einer klassischen Finanzierung fallen hier keine monatlichen Tilgungen an, sondern nur monatliche Zinszahlungen. Die Tilgung erfolgt auf einmal, wenn die bestehende Immobilie verkauft wurde. Eine Sondertilgung ist nur bei vorheriger Vereinbarung möglich und meist nicht zwingend notwendig, da die Laufzeiten entsprechend kurz sind.
Gibt es Alternativen zur Zwischenfinanzierung?
Außerhalb des Finanzmarktes besteht natürlich die Möglichkeit einer Mietwohnung, die man vorübergehend bezieht. Auch Apartments und ähnliches sind für einen Übergangszeitraum durchaus möglich. Allerdings müssen dann das zweimalige Siedeln, die Kosten für die Miete und der eventuelle Zwischenlagerplatz gegenübergestellt werden. Hier wird in den meisten Fällen zur Zwischenfinanzierung gegriffen.
